contingency(주택구입 계약시 꼭 알아야 할 것)

안녕하세요 그린웨이 펀딩그룹 배준원 입니다.
요즈음 이자율이 아주 많이 좋습니다. 저이자의 혜택을 많은분들이 주택구입 혹은 재융자를 통해서 받으시고 계신데요.
특히 최근에 봄 주택시장에 주택을 구입하시는분들을 위해 주택구입 계약시에 꼭 알아두셔야 할 부분인 contingency 에 대해 알려드리고자 합니다.
Contingency, 주택계약시 셀러와 바이어와의 어떤 충돌 즉, conflict 를 피하고 정확히 책임소재를 구분짓기도 할뿐더러 바이어를 보호 하기도 하는데요,
스스로의 보호를 위해 꼭 알아 두셔야 할 3가지를 설명 드리겠습니다. 바로 home inspection contingency, appraisal contingency, 그리고 financing contingency 입니다
물론 이부분은 부동산전문가분들께서 설명해주시는것도 좋겠지만,
많은 홈 바이어들이 이러한 contingency 들이 주택융자와 어떤 밀접한 관계가 있는지 자세히 모르시는 분들이 너무 많고 또,
최근 많은 주택구매에서 contingency에 대한 정확한 이해가 없다보니 계약진행과정, 융자진행과정에서이견이 나오고 있는게 사실입니다.
따라서 여러분들이 융자은행의 입장에서 contingency를 어떻게 이해를 하고 대비해야 하는지에 대해 알려드리고자합니다.
먼저 home inspection contingency 입니다. 주택을 구매하실때 보통계약후 3-5일이내에 집의 상태에 문제가 있는지,
각종 appliance 들은 작동을 제대로 하는지, 손상을 입은 부위는 없는지 등등 전문적인 인스팩터를 고용해서 꼼꼼히 체크업 합니다.
물론 대부분의 경우 바이어가 인스펙션 비용을 부담합니다. 인스팩션에서 발견된 각종 하자에 대해 셀러에게 이의를 제기 할수 있고 수정이나 수리를 요구할수 있습니다.
반드시 컨틴젼시 기간안에 이의 제기하셔서 합의를 도출하셔야 하구요, 만일 홈바이어의 수리요구를 셀러가 응하지 않을수도 있는데요,
이럴 경우 유의 하셔야 하는게 바로 셀러와 바이어가 이런 주택 인스팩션 상의 발견된 하자를 일일이 나열해서
어떤것은 고치고 어떤것은 고치는 대신에 돈으로 보상을 받는다는 조건으로 계약서의 추가항목사항 즉, 고쳐야 할 부분들이 상세히 명기된 계약조항들을 어덴덤으로 만드는것은 가급적 피하시는게 좋습니다.
주택융자은행은 담보로 잡고 대풀을 해주는 해당 담보 주택에 하자있는것을 원치않습니다.
은행이 대출을 해줘야하는 주택이 문제가 없는 상태의 담보물건이기를 원하는것은 당연하겠죠. 한가지 팁을 드리자면,
만일 에어컨에 문제가 있어서 혹은 해당 주택의 어떤 부분에 문제가 있는것을 발견해서 셀러가 수리를 해주어야 하지만,
수리해 주는대신에 수리 또는 교체비용으로 $3,000을 홈인스팩션 컨틴젼시 상에서 셀러가 바이어에게 주는 조건부를 다는 어덴덤을 작성한다면,
뭐 어차피 고칠 비용을 받는거니까 무슨문제냐고 생각하실수 있을지 모르지만,
은행입장에서는 대출을 해주는 담보대상주택이 하자가 현재 있는 상태에서 대출을 해주는 부담을 가지게 되죠.
결국 해당 주택이 어떤 하자가 있다고 판명하여 완전히 수리가 다 되어지기 전에 융자를 마무리 할수 없는 일이 생기곤 합니다.
따라서 이럴 경우, 충분히 $3,000만 받으면 문제가 없이 해결할수 있다면 해당 요건 하자에 대한 구체적인 명시 없이 홈인스팩션은 리무브하면서
단순히 셀러에게 $3,000을 조건없이 도움을 받는다는 계약 어덴덤을 작성하시면 융자에서 발생할수 있는 문제를 피할수 있습니다.
주택을 구입하시는분들은 홈바이어로서 가지게되는 권리인 바로 이 contingency 조건부 안에서 보호 받으시고 동시에 융자에 문제가 발생하지 않도록 대처하는 지혜를 가지시고 임하시길 바랍니다. 감사합니다.