정부의 기준금리인상에도 불구하고, 채권금리의 상승이 가속화되진 않는 분위기이다. 아마도, 최근 계속 불거지고 있는 중국과의 무역 관세 마찰, 그리고 지난주 발표된 고용지수에서 보여지듯 둔화된 임금인상율과 사상최저의 3%대로 떨어졌었던 실업률이 다시 4%대 위로 살짝 올라가면서 끼치는 영향 때문이리라. 그렇다고 금리상승이라는 대세를 거스를 조짐으로 보이지는 않는다. 오히려 이럴때일수록 지금 주택융자가 필요한 이들에게는 잠시나마 주춤하는 이자율에서 혜택을 건질수 있는 좋은 기회로 작용하리라 생각된다.
아직도 많은 이들이 연준위의 기준금리 인상이 장기채권금리, 즉 모기지 채권 같은 이자율에 직접적으로 어떤 영향을 미치는지 궁금해한다. 사실 기준금리가 0.25%가 인상한다고 모기지 금리또한 즉각 0.25%가 오르는 그런 구조는 아니다. 따라서 이미 예고한대로 연준위가 올해안에 추가로 0.25% 씩 2회 더 기준금리를 더 인상한다고해서 모기지 이자율 또한 덩달아 똑같이 0.5%가 갑자기 오른다는 것은 아니다.
하지만 연준위의 기준금리와 똑같이 연동하는 상품이 있는데 바로 2차 상품들, 즉 홈에쿼티 라인오브 크레딧 같은 상품, SBA 사업체 융자, 그리고 누구나 다 하나쯤은 갖고 있는 크레딧 카드등이다. 이런 상품들은 바로 기준금리의 연동과 똑같이 움직이고 영향을 받는 금융상품들이다.
따라서 지금같은 시기에는 이러한 변동성의 불안요소들을 갖고 있는 금융상품들에 의존도가 높다면 잠시나마 이자율이 주춤할 때 해당주택의 에쿼티를 활용해서 1차 모기지로 전환해서 Home Equity Line of Credit 같은 2차 모기지 상품과 크레딧 카드등의 의존도가 높다면 더욱이 해당주택의 에쿼티를 활용해서 재융자의 기회로 삼을 수 있겠다. 해당주택의 에쿼티가 충분히 있다면 이럴때 변동성이 강하고 또 앞으로 지속적으로 계속 상승할 부담이 큰 위험요소를 가진 2차 모기지 상품 및 크레딧 카드등의 부채들을 consolidate 해서 장기저리의 1차모기지 상품으로 하나의 융자로 전환할 수 있는 캐쉬아웃 재융자를 통해서 가계재정의 금융비용도 전체적으로 줄이고, 또 이러한 페이먼트 절감을 통해 또 전반적인 현금 유동성 (cash flow) 에도 도움이 될 수 있는 기회를 적극 활용할 수 있기를 바란다.
최근 지속적으로 상승하는 기준금리 때문에, 이미 신규 2차 모기지 상품들의 이자율이 6%를 넘어가고 SBA 사업체 융자도 7%를 넘어서고 있다. 크레딧 카드 이자율 상승 또한 두말할 필요도 없겠다. 이럴때 아직까지는 4%대의 낮은 금리를 보이고 있는 장기 저리의 1차 모기지 상품으로 이러한 불안정한 부채들을 한데 묶어서 전환하는 캐쉬아웃 재융자의 기회를 적극 활용할 수 있는 여러분들 되시길 바란다.
