주택 구입에서 꼭 알아 두셔야 할 contingency중 또 다른 중요한 부분이 바로 appraisal contingency 입니다.
주택 감정에 관한 조건부 이지요. 일반적으로 집을 계약을 하실때 계약후 7일이내에는 감정을 주문하도록 권고되고 있습니다.
집 내부의 각부분별 상태를 확인하는 홈인스팩션과는 달리 주택감정은 구입하고자 하는 집의 시장가격이 계약을 맺은 가격을 충분히 서포트 하는지를 확인하는겁니다.
융자은행의 입장에서 이 담보대상주택이 충분히 담보가치가 있는지를 공정히 확인하는 과정이라고 보면 되겠습니다.
독립된 감정회사를 통해서 해당 주택 주변 인근 반경 1마일 이내에 최근 3개월이내에 팔린 비슷한 주변집들의 가격을 기준으로 해당 주택의 시세를 책정 합니다.
이게 바로 주택 감정 Appraisal 인데요.
바로 이 주택감정에서 빚어질수있는 많은 이슈들에서 바이어와 셀러간의 이견을 해결할수 있는 보호받는 조건부 기간이 바로 appraisal contingency 입니다.
흔히들 14일 혹은 21일정도를 많이 사용하는데요, 최근에 감정가격이 주택매매가격을 미치치 못하는 상황이 종종 발생하고 있는데요.
아무래도 최근 낮은 이자율의 랠리 및 향후 주택시장의 전망이 좋게 비춰지는 점 등의 영향으로 인해 주택시장의 가격 상승이 요인인듯 합니다.
최근 주변의 팔린집의 시세들을 비교하면서 해당주택의 가격을 매기는것이 현 감정제도이다보니 요즘처럼 주택가격이 상승하는시기에는 감정가격이 사실 시장에 비해 늦게 따라가는 경향이 없잖아 있습니다.
주택감정가격이 매매가격 혹은 더 높게 나오는 경우는 문제가 없습니다만,
감정가격이 매매가격보다 더 낮게 나오는 경우는 문제가 발생하지요.
은행에서는 구매가격과 은행에서 진행한 주택감정가격 둘 중에서 낮은 금액을 인정합니다.
따라서 감정 가격이 구매가격보다 낮게 나올 경우, 은행은 낮게 나온 감정가격을 구매가격으로 인정하므로 담보가치 부족 문제가 발생합니다.
예를 들면 50만불에 계약을 맺은 집이 실제 감정에서는 49만이 나왔다고 치면요, 은행은 이집을 49만으로 인정합니다.
따라서 원래 셀러와 바이어가 합의한 가격인 50만불에 비해 1만불이 부족한 상황이 됩니다.
이럴 경우 appraisal contingency 안에서 바이어는 셀러에게 구매가격을 감정가격에 맞게끔 낮춰달라고 요구를 할수 있습니다.
물론 셀러가 반드시 맞춰줘야 하는건 아닙니다. 셀러는 가격을 맞춰주든지 아니면 계약을 파기하든지 둘중에 선택을 하겠죠.
중요한것은 바로 이런 협상이 기간안에 이뤄져야 한다는 점입니다.
따라서, 감정이 낮게 나오거나 문제가 발생할 경우를 대비해서 반드시 주택감정은 contingency 기간안에 이뤄져야 스스로를 혹시라도 생길지 모르는 불이익으로부터 보호받을수 있습니다.
Appraisal contingency기간안에 결과가 나와야 손해없이 계약을 해지를 하거나 혹은 가격을 조정해달라고 요청을 할수 있습니다.
만일 그 기간을 지난후에는 바로 이 contingency가 무용지물이 됩니다.
말그대로 조건부 contingency가 끝나버리므로 그이후에는 감정가격에 대해서는 셀러에게 뭐라 할수가 없는 겁니다.
특히 최근 모기지 수요가 많이 늘어나서 은행들이 심사하고 융자처리하는데 뿐만 아니라 감정이 진행되어서 결과가 나오는데도 비교적 시간이 예전에 비해 많이 늘어난 편입니다.
따라서 안전한 보호를 위해 가급적 컨티젼시 시간을 조금 여유있게 잡으시도록 권유합니다.
만일 짧게 기간을 잡은경우, 필요에 따라 기간 연장을 하시는것도 염두에 두시고 만일을 대비하는 지혜를 가지고 주택매매에 임하시길 바랍니다.
지금까지 정직과 신용의 랜더 그린웨이 펀딩그룹 배준원 이었습니다.
appraisal contingency
