“집값의 15%를 또 내라고요?” — FIRPTA에서 가장 흔한 오해

부동산 거래를 마친 날은 보통 모든 것이 끝났다고 느끼는 순간이다. 서류에 서명하고, 대금이 오가고, 열쇠를 건네받으면 긴 과정이 마무리된 것처럼 보인다. 그런데 몇 달 뒤, 국세청(IRS)으로부터 예상치 못한 편지를 받는 경우가 있다. “원천징수 세금이 납부되지 않았다”는 통보다. 이미 클로징 과정에서 모든 금액이 처리되었다고 믿었던 구매자 입장에서는 당황스러울 수밖에 없다.

이러한 상황은 외국인 매도인과의 부동산 거래에서 적용되는 FIRPTA 규정과 관련이 있다. FIRPTA는 외국인이 미국 내 부동산을 매각할 경우, 구매자가 일정 금액을 원천징수하여 IRS에 납부하도록 규정한다. 일반적으로 매매 금액의 10~15% 수준이며, 이는 매도인의 잠재적 세금을 미리 납부하는 개념이다. 대부분의 경우 이 절차는 타이틀 회사나 에스크로를 통해 자동으로 진행되기 때문에, 구매자는 별다른 의심 없이 거래가 정상적으로 마무리되었다고 생각한다.

문제는 IRS가 이 납부된 금액을 ‘인식하지 못하는’ 경우다. 실제로 돈이 납부되지 않은 것이 아니라, IRS 시스템 내에서 해당 금액이 특정 거래나 납세자와 연결되지 못한 상태로 남아 있는 것이다. 이른바 “unmatched payment” 상황이다. IRS는 납부된 금액을 처리할 때 세 가지 요소를 기준으로 삼는다. 납부된 금액, 매도인의 신원, 그리고 해당 부동산 거래다. 이 중 하나라도 누락되거나 불일치하면, IRS는 해당 금액을 특정 거래에 귀속시키지 못한다.

이러한 오류로 파생된 세금 케이스를 생각보다 많이 의뢰받는다. 외국인 매도인이 거래 당시 ITIN을 보유하고 있지 않거나, 타이틀 회사에서 FIRPTA 수표를 IRS로 보낼 때 매칭할 수 있는 셀러의 소셜번호를 제대로 기입하지 않거나 Form 8288 및 8288-A에 기재된 정보가 불완전한 경우가 대표적이다. 이름 표기 방식의 차이, 주소 불일치, 서류와 자금의 처리 시점이 분리되는 경우 등도 모두 원인이 될 수 있다. 결과적으로 IRS는 돈을 받았음에도 불구하고 이를 특정 납세자 계정에 반영하지 못하게 된다.

문제는 FIRPTA 규정상 법적 책임을 구매자에게 돌린다는 점이다. 구매자가 타이틀 회사에 모든 절차를 맡겼더라도, IRS는 원천징수가 제대로 이루어졌는지를 구매자의 책임으로 본다. 따라서 IRS가 납부 사실을 확인하지 못하면, 실제로 돈이 이미 납부되었음에도 불구하고 구매자에게 다시 세금과 이자, 경우에 따라 벌금까지 부과될 수 있다.

이러한 상황은 단순한 항의나 전화로 해결되기 어렵다. 해결의 핵심은 ‘납부 사실을 입증하는 것’이 아니라, IRS가 이해할 수 있는 형태로 거래를 다시 구성하는 데 있다. 클로징 서류, 송금 내역, 원천징수 관련 양식 등을 다시 정리하고, 필요한 경우 매도인의 ITIN 발급 및 세금 신고와 연계하여 IRS 시스템 내에서 해당 금액이 올바르게 연결되도록 해야 한다.

FIRPTA 문제의 본질은 돈의 유무가 아니라 ‘연결’이다. 납부가 이루어졌다는 사실만으로는 충분하지 않으며, IRS가 이를 특정 거래와 납세자에 정확히 연결할 수 있어야 한다. 부동산 거래를 마친 후에도 한 번 더 확인해야 할 질문은 이것이다. “이 돈이 IRS 시스템 안에서 제대로 연결되었는가.” 이 간단한 확인이, 몇 달 뒤 예상치 못한 세금 통지를 예방하는 가장 현실적인 방법이다.