하우스 플리핑 (House Flipping)은 시중가보다 낮게 책정된 부동산을 옥션 등으로 싸게 구입한 후 리모델링 과정을 거쳐서 현재의 시장 가격에 매도하여 시세차익을 얻는 사업이다.
믿을만한 공사업자에게 비용을 받고 대출을 해 줄 은행을 찾아야 하며 공사가 마무리되면 바로 현 시가로 되팔아 대출금, 공사비, 클로징 경비 등을 제하고도 투자수익을 남겨야 한다. 여러 전문가들과 합을 맞출 수 있어야 하고 매입가, 공사 기간 및 은행 대출 상환, 매입 매도 과정에 숨어있는 비용과 시기 등을 철저히 따져서 진행해야 투자수익율 (ROI)을 높일 수 있다.
얼마 전까지 하우스 플리핑 사업을 하던 파트너 사업자 장씨 부부가 찾아왔다. 여러 개의 하우스 플리핑 프로젝트를 진행해봤으나 전문 지식 없이 진행하다보니 대출은행과 공사진행, 타이틀 과정에서 예상치 못한 경비로 인해 투자수익률이 너무 낮았다. 그래서 하우스 플리핑 사업을 접고, 전혀 다른 분야인 식당을 운영하고 있었다.
그런데 난데없이 2019년 양도세로 9만불을 내라는 연방국세청 (IRS) 통지서가 날아온 것이다. 2019년에 부동산을 매도한 적이 없으니 양도세는 본인과 상관없는 일인 것 같아 아무런 대응을 하지 않았다.
2019년에 무슨 일이 있었던 걸까. 장씨 부부를 자세히 인터뷰하면서 실마리를 찾을 수 있었다. 플리핑 프로젝트를 진행하던 2019년, 동업기업 이름으로 집을 옥션에서 구입했고 부랴부랴 공사가 끝나고 집을 리스팅하자 구입자가 나타났다.
길었던 조정과정 끝에 클로징을 앞둔 장씨는 회계사에게 주택매도 문서를 넘겨주며 세금보고서를 부탁했다.
회계사는 이를 바탕으로 동업기업 세금보고서 (Form 1065)와 개인세금보고서 (Form 1040)을 준비해두었다. 그러나 클로징 당일 구입자의 변심으로 장씨는 그 집을 팔지 못했고 그 집은 2021년이 되어서야 팔렸다. 결국 2019년에는 하우스 플리핑 소득이 없었던 것이다.
이듬해 세금보고시즌이 돌아왔고 별다른 연락을 받지 못한 회계사는 클로징이 마무리되었다고 생각하고 장씨 부부와 동업기업의 세금보고서를 IRS로 파일링했다. 동업기업의 비현실화된 투자수익을 부부 파트너 당 각 50%씩 K-1 소득으로 배당했다. 또한 회계사의 실수였는지 개인과 동업기업 세금보고서 양쪽으로 양도소득세 계산서 (Schedule D)를 첨부하는 바람에 부동산 매도가 두 번 일어난 것으로 보고되어 있었다. 따라서 IRS는 세금보고서에 보고된 내용 대로 세금납부를 독촉할 뿐이었고 수정보고와 설명이 필요한 상황이었다.
장씨 부부의 사건을 맡은 후 바로 타이틀회사와 직접 연락하여 부동산 매수, 매도 당시의 HUD-1 등의 자료들을 수집했고, 카운티 등기소 기록과 Deed를 떼서 수정세금보고서도 만들었다. 세부사항과 사건 연대기를 일목요연하게 정리한 국세청 청원서를 제출했다.
코비드로 국세청 업무가 많이 지연되어 있었음에도 꾸준히 집요하게 IRS 문을 두드린 결과, 장씨 부부의 2019년도 9만불 세금빚을 모두 없애드릴 수 있었다.
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