한국사람이라면 자랄 때 어른들로부터 돈이 생기면 무조건 땅이나 부동산에 투자하라는 말을 많이 들었을 것이다. 허허벌판의 토지를 싸게 샀다가 나중에 개발이 되면서 소위 땅부자가 된 친구들이 옆에 많아서였을까. 하지만 따져보면 부동산으로 재산이 증식되는 것은 소유한 땅의 시장가격이 높아져서가 아니다. 높아진 시장가격만큼 늘어나게 될 양도소득세를 어떻게 합법적으로 절세하느냐에 따라 재산이 증식되기도 하고 사라지기도 한다.
투자 부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 들어본 “1031 like-kind Exchange (1031 자산 매매 교환)” 이라는 조항이 있다. 관련 판결문의 이름을 따서 업계에서는 “Starker 교환”이라고도 부른다. 간단하게 설명하면 하나의 투자 자산을 매각하면서 다른 투자 자산으로 갈아탈 때는 몇 가지 조건만 맞추면, 매각한 당해 연도에 세금을 내지않고 지연시킬 수 있게 하는 법이다. 평생동안 여러 번 교환해서 세금을 계속 지연시키다가 자녀에게 상속할 경우, 과거에 부모가 매입한 가격이 아닌 상속할 당시의 시장가격으로 과세 계산이 되므로 그간의 자산가치 증가분에 대한 양도세가 대폭 줄거나 사라지면서 영구적으로 절세할 수 있게 된다. 현 세법이 허용하는 최고의 혜택 중의 하나이다.
이 조항이 2018년 1월 1일부터 적용되는 트럼트 대통령의 세제 개편법에서 살아남느냐 폐지되느냐로 말이 많았으나, 부동산에 한해서만큼은 개편에서 살아남았다. 투자를 활성화시켜 미국 경제를 부흥시키고 광범위한 소득계층에게 골고루 혜택을 주는 조항이라고 열성적으로 외쳐온 부동산 업계와 1031 교환 회사들의 로비 결과다. 2018년 상원 선거로 멤버들이 교체되면 앞으로 어떻게 바뀔지는 미지수다. 어쨌거나 부동산 교환은 살아남았지만, 과거에 가능했었던 동산의 교환, 즉 Personal property 간의 교환은 이번에 완전히 폐지되었다. 그래서 치과 엑스레이나 의료용구끼리의 교환이라던가 같은 성별들 간의 축산물 교환 등으로는 더이상 세금을 지연시킬 수 없게 되었다. 당연히 비트코인 교환도 1031 교환에 해당되지 않는다. 당분간 1031 교환은 투자 부동산 매매 교환에만 적용되겠다.
상업용 투자 부동산 (A)을 매각하며 다른 부동산 (B)을 매입할 경우 그 매물의 범위가 상당히 넓다. A와 B가 꼭 같은 종류의 투자 부동산일 필요는 없다는 것이다. 다른 주에 소재한 임대아파트와 비개발토지, 농장과 쇼핑몰, 모텔과 상가끼리도 교환이 가능하다. 하지만 외국에 있는 부동산과 미국 내에 있는 부동산은 교환이 불가하다. 또한 주거주택, 별장, 고쳐서 되파는 부동산, 부동산 주식 등도 1031 교환에 해당하지 않는다.
양도소득세를 전액 지연시키기 위해서는 더 비싼 매물을 구입해야 하겠지만, 그렇지 않은 경우에도 1031 교환이 가능하다. 차액에 대한 양도소득세를 계산하여 납부하면 된다. 양 쪽 매물의 융자금액에 대한 계산이 필수이다. 또한 2017년 하반기에 시작된 1031 교환이 2018년까지 넘어온 경우도 있다. 1031 교환에 실패했거나 2018년에 양도차액이 발생한 경우, 1031 조항은 이를 분할판매 (installment sale)로 취급한다. 올해 세금보고 마감일 (연장 보고 마감일 포함) 이전에 납세자가 자발적으로 채택해서 2018년 세금이 아닌 2017년 세금으로 선택하여 보고할 수 있다. 양식 6252 대신에 양식 8949과 양식 4797을 이용하여야 한다.
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