감가상각 공제는 일정 자산이 시간이 지나면서 가치가 떨어지는 부분을 반영해서 세금을 공제 받는 것을 말한다. 홈 오피스를 사용할 경우에도 일정 부분 감가상각 공제를 받을 수 있으나 나중에 일어날 환수세(recapture tax) 걱정 때문에 감가상각 공제를 청구하지 않는 결정을 하기도 한다.
하지만 세법에서는 허용된(allowed) 감가상각과 허용 가능한(allowable) 감가상각이라는 개념을 두고 있어서, 그리 간단하지만은 않다. 허용된 감가상각(allowed depreciation)은 실제로 세금 신고서에 청구한 금액을 의미하며, 허용 가능한 감가상각(allowable depreciation)은 세법에 따라 청구했어야 하는 금액이다. 이 두 금액이 일치하는 게 이상적이지만, 홈 오피스 공제에 있어 감가상각을 $0로 청구했을 때 허용된 금액과 허용 가능한 금액이 달라질 수 있다.
만약 홈 오피스의 실제 허용 가능한 감가상각 공제 금액은 5,000달러(allowable amount)였으나, $0 allowed amount 으로 이를 청구하지 않았다고 가정해보자. 먼저 5,000달러의 공제 혜택을 받지 못하게 된다. 이건 세금 신고 시 손실이다. 또한 감가상각을 청구하지 않더라도, 세법에서는 주택의 기준가를 5,000달러 만큼 줄이게 된다. 이에 따라 나중에 주택을 팔 때 과세 대상 이익이 늘어나는 결과를 초래한다. 감가상각을 청구하지 않으면 공제를 받지 못하면서, 나중에 주택을 팔 때는 기준가가 낮아져 이익이 더 크게 책정되고, 이에 따라 추가 세금을 납부해야 할 수 있다.
예를 들어 홈 오피스에 대해 11,000달러의 감가상각 공제를 청구하고 주택을 201,000달러에 팔았다고 가정해보자. 이 중 11,000달러는 원가를 하향조정하게 되어 감가상각에 대한 환수세의 대상이 된다. 하지만 만약 감가상각 공제를 청구하지 않았다면, 허용된 감가상각 금액이 $0이라는 증거를 IRS에 제시해서 환수세를 피할 수 있다. 그러나, 판매 이익을 계산할 때는 허용 가능한 금액(allowable amount)을 기준으로 해야 하니까, 감가상각을 청구하지 않았더라도 기준가가 줄어들어 이익이 증가하고, 이에 따른 과세가 발생할 수 있다.
감가상각을 정리 요약하자면:
• 돈의 시간 가치: 감가상각을 청구하면 현재 시점에서 세금 공제를 통해 자금을 절약할 수 있다. 이건 시간이 지남에 따라 더 큰 혜택으로 돌아올 수 있다.
• 더 높은 과세 구간에서 공제 가능성: 시간이 지나면서 더 높은 세율에 적용될 가능성이 있기 때문에, 현재 감가상각 공제를 통해 세금을 절약하는 게 유리할 수 있다.
• 섹션 1031 교환의 활용: 다른 주택을 살 때 섹션 1031 교환을 통해 감가상각 환수세를 연기할 수 있다.
• 사망 시 기준가의 상향 조정: 사망 시 기준가가 한 단계 상향 조정돼서 환수세 문제가 자연스럽게 해결된다.
Sammy Kim
Attorney at Law
