한국 토지 매각, 양도소득세 납부와 미국 송금

20 년 전에 취득하여 이민 올 때 두고 온 땅. 미국에서 운영하는 비즈니스가 어려워질 때마다 처분 할까말까 고민하게 된다. 최근에 알아보니 제법 땅값도 올라서 차익금도 있을 듯 하고 때마침 사겠다는 사람도 있다. 하지만 양도소득세가 엄청나다는 얘기에 엄두가 안난다. 과연 손에 쥘 수 있는 돈이 남을런지, 매각 대금이 은행에 입급되면 미국 정부에 해외금융계좌신고를 해야 하는지, 미국으로 송금하는 데 문제는 없는지, 궁금한 게 한 두가지가 아닐 것이다.

< 양도 소득세 >
양도 소득세란 토지나 건물 등 부동산이나 기타 재산의 소유권을 양도할 때 생기는 양도 소득에 대한 세금이다. 간단하게 말하자면, 싸게 사서 비싸게 팔면 양도할 때 소득이 많아지고 세금도 내야하는 단순한 원리이다. 조금 더 자세하게 말하면, 양도가액에서 취득가액과 필요 경비를 차감한 뒤 기본공제액과 장기보유 특별공제액을 뺀 후 해당세율을 적용하면 양도 소득세를 산출할 수 있다. 이 산출된 금액의 10%가 지방소득세이고 이를 더하면 총 부담할 세액이 된다. 한국 국세청(Hometax.go.kr) 홈택스 홈페이지에 계산 프로그램이 있으니 활용할 수 있다.

< 2017년 개정된 양도소득세율 >
2017년 부동산 양도소득세율 중에서 신설된 부분을 보면, 주택의 경우 기존의 최고 세율은 38%였지만 개정 후 누진세율 중에서 과세표준이 5억원을 초과할 경우 40% 세율로 부담이 커졌다. 필요경비와 공제혜택 후에 남는 수익이 5억원을 초과하면 세금을 많이 내라는 소리다. 현실적으로 수도권과 광역시 몇 군데를 제외하면 40% 세율까지 적용되기는 힘들다. 그러나 한국에서 세법상 비거주자로 분류될 경우 한국 거주자들이 받는 비과세 혜택도 없다. (한국 거주자들은 1가구 1주택에 한해서 주택은 2년 이상 보유하면 9억원까지는 비과세다).
또한 보통 미 영주권 취득 시점으로 2년 안에 한국 소재 부동산을 매각했을 때만 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 미국에 온지 얼마되지 않았고 어차피 부동산을 매각할 계획이었다면 발빠르게 움직여야 한다. 그러나 이미 미국에 온지도 오래되어 비과세 혜택은 물 건너 가버렸고, 오랫동안 보유해 온 부동산이라 세금의 사이즈가 만만치 않을 때에도 급하게 팔아야 할 자산이 아니라면 시간 여유를 계산한 자산관리를 통해 절세가 가능하다.

<양도소득세 및 주민세 신고납부 절차>
미시민권자나 영주권자가 한국을 방문하여 부동산을 매각하려 할 때는 타이밍이 중요하다. 시간에 제약이 있을 때는 미리 부동산 중개업자와 매매 계약을 의논하고, 소유권 이전 절차시에도 중도금을 받아서 양도소득세를 미리 신고 납부 한 후 관할세무서장 확인을 제출해야 매도용 인감증명서를 발급받을 수 있고 잔금 또한 받을 수 있다. 다음 컬럼에는 미국 송금 및 부동산 매각 후 신경써야하는 미국세금보고와 해외금융계좌보고를 다룰 것이다.