지난해 연말부터 최근 수개월간 지속적으로 상승한 이자율에 대한 부담감 때문일까? 아무래도 많은 이들이 조금이나마 더 낮은 이자율과 더 나은 조건을 찾기위해 부단한 노력을 하는 듯 하다. 물론 아주 좋은 현상이다. 대부분의 개개인에게 있어서 일평생 얻는 대출중에 가장 큰 규모라 할 수 있는 주택 대출, 일반 다른 대출에 비해 그 규모가 클 뿐만 아니라 장기간에 걸친 상환기간때문에 작은 이자율과 조건의 차이가 그만큼 큰 영향을 미치는 것이다.
다만 주의할 것은 단순히 낮은 이자율이 모든 것을 대변해 줄 수 있는 것은 아니라는 점이다. 최근 많은 이들로부터 문의를 받는게 바로 주택담보대출을 얻을 때 포인트를 살까 말까다. 조금이나마 낮은 이자율을 얻기위한 노력은 아주 좋은 것이지만 과연 포인트를 사서 낮추는 이자율이 그만큼 효과적인지는 잘 따져보고 판단하기를 권유하고자 한다.
모기지 상품을 얻을 때 흔히들 말하는 포인트는 discount point 를 말한다. 즉, 매달 지급해야하는 월페이먼트를 낮추기 위해 미리 돈을 주고 사서 이자율을 낮추는 것을 의미한다. 여기서 말하는 원 포인트는 즉, 융자금액의 1 퍼센트를 말한다. 예를들어, 30만불의 융자를 얻는이에게 있어서 1 포인트는 즉, 30만불의 1%인 $3,000을 의미한다. 따라서 미리 $3,000을 지급해서 이자율을 낮게 사는 것을 의미하는데 당연히 이만큼 돈을 주고 이자율을 낮출만큼 그 효과가 있는지 꼼꼼히 따져보아야 할 것이다.
사실 과거와는 달리 지난 수년간 오래토록 이어져온 저금리 탓에 요즘은 포인트를 사서 낮출 수 있는 이자율의 폭이 그리 크지 않은 것 또한 사실이다. 십여년전으로 거슬러 올라가면 그 당시엔 사실 포인트를 사서 이자율을 거의 0.5% 가까이 낮출 수도 있었던걸로 기억을 한다. 요즘은 사실 1 포인트를 사서 낮출 수 있는 이자율의 폭이 기껏해야 0.125%에서 0.25% 될까말까 한다. 따라서 30만불의 융자금액을 기준으로 0.125% 낮춘다고 볼 때 한달 페이먼트가 약 $22 차이가 나게 되고 백번양보해서 0.25%까지 이자율을 낮출 수 있다고 하더라도 한달의 페이먼트 절약은 $44정도에 그친다. 즉, 이런 페이먼트 절감을 위해 미리 지불한 선이자 비용, 디스카운트 포인트 $3,000을 상쇄하는데 걸리는 시간이 0.125%를 낮추었을 때는 11년이 넘게 걸리고 0.25%를 낮춘다고 해도 약 6년이 다 되어야 미리 지급한 포인트 비용을 다 회복할 수 있다는 뜻이다.
통계에 의하면 미국의 일반 가정들이 해당 집을 소유하는 평균기간이 7-8년 정도라고 한다. 그에 비추어 볼때 과연 디스카운트 포인트가 의미가 있는지 다시 되묻게 한다. 따라서 포인트를 사서 이자율을 낮출까 고민을 할 때는 반드시 먼저 내가 얼마나 해당 집을 소유할 계획인지를 먼저 확실히 짚고 난 뒤에 과연 그만큼의 기간동안 모기지를 소유하고 있다면 미리 비용을 지불하고 사는 포인트 비용만큼 낮아진 이자율에 따라 소유하는 기간동안의 페이먼트 절감이 상대적으로 충분한지 꼼꼼히 따져서, 과연 포인트를 사서 이자율을 낮추는 것이 더 효과적인지 아니면 포인트 없는 이자율이 더 이득인지를 잘 판단할 수 있는 지혜를 가지시길 바란다. 또 한가지 더, discount point 는 미리 돈을 주고 이자를 사는 선이자 비용이다 보니 모기지 이자비용과 마찬가지로 세금보고시에 소득공제혜택을 받게 된다. 만일 선이자비용으로 discount point를 주택융자시에 얻었다면 클로징 때 지불한 포인트 비용을 다음해 세금보고시에 잊지 말고 공제 혜택을 받을수 있도록 염두에 두는 현명한 여러분들 되시길 바란다.
