최근 주택시장은 특히 중저가 주택이 없어서 못판다는 소리가 나올 정도로 열기가 뜨겁다. 아마도 유례없이 따뜻한 겨울날씨에 이렇다할 날씨 영향없이 바로 봄시장으로 이어져온 탓이기도 하겠다. 결국 최근 주택시장은 첫주택 구입자가 이끌어 나간다고해도 과언이 아닌듯 하다. 그러다 보니 최근에 첫 주택구입자들중 상당수는 가격부담이 비교적 적고 관리가 용이한 장점을 지니고 있는 콘도 구입을 염두에 두는 경우를 많이 보게 된다. 지면을 빌어 콘도를 구입하거나 재융자를 할때, 즉 콘도 융자를 받을때 주택융자에서의 주의사항과 꼭 알아야 할 사항들을 함께 짚어보자.
주택융자의 기본적인 심사기준은 바로 소득, 자산, 크레딧, 그리고 담보 이렇게 4가지 인데, 만일 콘도를 융자 받을때는 여기에 한가지 더 심사항목이 추가가 된다. 더 자세히 말하자면 바로 담보에 관한 심사에서 더 까다롭게 추가가 되는 항목이 하나 있는데, 그게 바로 콘도 단지의 여러 재정적 상태 및 콘도 단지의 상황을 파악하는 절차이다. 흔히들 condo questionnaire 라는 질문 양식지를 통해서 해당 콘도단지의 여러 상태들의 문답을 말하는데 콘도 융자의 또 하나의 심사요건으로 사용이 된다. 이는 콘도의 소유권 형식의 특성 때문인데, 타운하우스 및 일반 주택의 경우처럼 해당 주택의 건물과 그 건물에 해당하는 땅이 따로이 소유주의 몫으로 등록이 되어있는것과는 달리, 콘도는 건물은 소유주의 몫으로 구분이 되지만, 이 콘도건물이 앉아 있는 바로 그땅이 해당 콘도 소유주만의 몫으로 따로 구분이 되어있지를 않다. 예컨데, 100개의 유닛이 있는 콘도단지가 있다고 치면, 이중 내 콘도 건물 유닛은 바로 나만의 소유이지만, 내 콘도가 앉아 있는 자리의 땅이 나만의 땅으로 소유권을 가지지 못한다는 점이 바로 콘도의 특징이다. 즉, 건물은 나만의 소유이지만 땅에 대한 소유권은 콘도 단지 전체가 속한 전체 땅이 바로 나를 포함한 다른 모든 유닛의 소유주들과 함께 공동의 소유로 되어있는 것이 큰 차이점이다.
따라서 주택융자은행 입장에서는 혹시라도 있을지모를 담보에 대한 리스크를 조금이나마 줄이고자 몇가지 중요한 사실들을 조사한 후에 함께 심사를 한다. 바로 콘도 단지 전체에서 primary residency 비율이 51%가 넘는지와 콘도 단지 전체의 콘도피 연체율이 15% 미만인지를 확인한다.
이걸 확인하기 위해 주택융자은행은 콘도 오피스에 condo questionnaire 를 요청한다. 그 결과에 따라 판단을 하는데, 만일 해당 콘도 단지가 이런 항목들에서 은행 요구사항을 못 맞출경우 아무리 휼륭한 조건을 갖춘 바이어라고 할지라도 본인의 자격요건과는 상관없이 해당콘도의 자격요건때문에 융자를 받지 못하게 되는 경우도 발생하곤 한다. 물론 Primary Residence 용도로 해당콘도를 20%이상 다운으로 구입할 경우는 예외로 콘도자격요건을 waive 받기도 하지만, 그외에 낮은 다운으로 콘도구입할 경우, 혹은 투자용 주택으로 콘도를 구입할 경우 해당콘도의 자격요건은 반드시 엄격하게 지켜진다는 점 유의하고, 콘도를 구입하거나 재융자를 할 경우는 우선 콘도 오피스를 통해서 해당 콘도가 owner occupancy ratio 가 얼마인지 먼저 확인을 하고 융자를 진행하는게 현명하다고 본다.
아직도 많은 경우 융자를 거의 다 진행해놓고 주택구입 계약도 거의 마무리 단계에 와서야 해당콘도의 문제점을 발견하고 융자에 애로를 겪는 경우를 종종 보는데, 진작에 알았더라면 돈과 시간을 허비하지 않았을텐데 아쉬워하는 분들을 보면 얼마나 안타까운지 모른다.
또 FHA 정부융자를 하는 경우는 반드시 해당콘도가 FHA Approved Condo 인지 미리 확인을 한후에 융자진행을 하는게 옳다고 본다. FHA 정부융자의 경우는 승인된 콘도들 이외에는 콘도에 관한 융자가 불가능하므로 본인의 자격요건만을 맹신하고 섣불리 진행하지 말고 콘도를 구입하고 융자를 얻고자 한다면 본인의 자격요건과는 상관없이 먼저 해당콘도의 자격요건을 먼저 꼼꼼히 따져본뒤에 일을 진행하는 현명한 우리 모두가 되기를 기대해본다.
