유달리 치열한 부동산 시장의 경쟁때문인지 집계약을 맺는게 요즘은 전쟁에 비유되기 까지 한다. 그도 그럴것이 인기있는 지역의 경우 리스팅 가격보다 훨씬 더 높은 오퍼를 쓰는 것은 물론 각종 컨틴젼시들 마저도 없애는걸 감수하고 치열하게 경쟁을 하는터라 시챗말로 지금의 부동산시장을 전쟁에 비유하기 까지 한다.
사정이 이렇다 보니 많은 바이어들은 나름 출혈을(?) 감수하고 계약되어진 집을 막상 주택융자를 진행함에 있어서 조금이나마 더 좋은 조건으로 얻고자 여러 모기지 렌더들의 문을 두드리면서 최상의 렌더를 찾기위해 비교를 하는 수고를 하게 된다. 물론 소비자 입장에서보면 조금이나마 더 나은 조건의 융자를 얻기위해 노력하는것은 당연하다고 본다. 사실 주택융자는 대부분의 개인에게 있어서 일생일대의 최대규모의 대출이라고 해도 과언이 아니다. 일반 다른 대출금들에 비해 워낙에 대출금의 규모도 크고 또 상환기간이 길다보니 아주 작은 이자율의 차이에도 꽤 큰 영향을 미치게 되므로 그 선택에 있어서 보다 더 신중을 기해야함은 당연할 것이다. 따라서, 최소 두세군데 주택융자렌더들을 비교해보고 결정하시라 권유하고싶다.
그럼 주택융자은행 또는 회사를 선택함에 있어서 어떻게 하면 최상의 렌더를 찾을수 있을까? 바로 이자율과 그 비용을 알아보면 된다. 너무도 당연한 답인듯 하지만 실상은 많은이들이 정확히 비교를 하지 못한다는데 문제가 있다. 지금도 주택융자 업무를 하면서 고객들로부터 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 “이자율이 얼마이며 또 클로징 비용은 얼마인가?” 이다. 얼핏 들으면 적절한 질문 같지만 여기에는 상당한 오류를 안고 있다. 무언가 비교를 할때는 정확한 비교를 위한 척도라는 것이 필요한데 바로 이러한 질문은 정확하고 공정한 비교척도를 포함하지 않아서 지극히 주관적인 해석을 낳을 우려를 안고 있기 때문이다. 사실 이자율을 설명할때 단순히 몇 퍼센트라는 설명만으로는 부족하다. 같은 이자율에도 발생하는 비용이 틀릴수 있고 또 설명하기에 따라서 이자율과 관련된 직접 비용 외에 외적인 비용까지도 포함할 수 있기 때문에 정확히 직접 관련 비용과 외적으로 들어가는 비용에 대한 구분이 필요한데, 바로 이를 가능케하고 또 렌더간의 이자율을 공정하게 비교할 수 있도록 사용되는 객관적인 척도가 바로 APR (Annual Percentage Rate) 이다.
모기지 페이먼트를 직접 결정하게 되는 모기지 이자율 (NOTE RATE) 과는 달리 APR은 내가 받는 대출금액에 들어가는 모든 대출 관련 비용들을 퍼센티지 (%)로 나타낸 수치이다. 즉, APR 은 내가 받는 이자율 (NOTE Rate) 뿐만 아니라 그 이자율을 받기위해 들어가는 순대출 비용 (즉, 선이자 비용과 discount point, mortgage processing fee, broker fee 등의 origination fee 등등)이 합쳐져 이자율로 나타난 비용표현이다. 곧, 같은 이자율에서도 융자관련 비용이 늘어날수록 APR은 올라가게 된다. 사실 모든 융자렌더의 비용이 같을수가 없다. 그렇다고 일일이 각 렌더마다 세부 비용을 나열해서 Apple to Apple 비교를 하는 것 자체가 쉽지 않다. 이를 가능하게 해주는게 바로 APR 이다.
만일 주택융자를 얻기위해 두군데 은행을 비교를 하는데 한 은행에서 4.25% 이자율(4.68% APR) 다른 은행에서 4.375% 이자율(4.39% APR) 을 받았다면, 얼핏 더 낮은 페이먼트를 내게되는 4.25% 이자율 은행의 조건이 더 나아보여도 실상은 4.375% 이자율 은행의 조건이 비록 매달 페이먼트를 더 내게 된다하더라도 낮은 APR이 의미하는바, 실제로 융자를 얻을때 발생하는 융자 관련 비용이 훨씬 적다는걸 의미한다. 높은 APR은 결국 어딘가에는 숨어있는 융자관련 비용을 지불해서 얻는 이자율이므로 낮은 이자율이 반드시 정답이 아니라는 사실이다.
현행법상 주택융자은행은 모기지 이자율을 광고 할때 반드시 APR도 함께 고지하게 되어있지만, 아쉽게도 잘 안지켜지고 있는게 현실이다. 아직도 일부 몰지각한 이들이 APR이 모기지 페이먼트와 아무 상관없는 무의미한 이자율이니 신경쓰지 않아도 된다고 설명한다는 것은 기가 막히는 일이다. 물론 APR이 모기지 페이먼트를 좌우하지는 않지만 우리가 얻는 모기지 이자율이 얼마만큼의 비용을 지불하고 얻게 되는건지, 비용면에서 효과적인지 아닌지를 바로 알려주는게 APR 이다. 주택융자렌더를 선택할때는 꼭 모기지 이자율뿐만 아니라 그 APR 또한 함께 확인하고 비교해서 본인에게 알맞는 최선의 선택을 할수있는 지혜를 가지는 우리모두가 되길 바래본다.
