이번 봄 주택시장에 새로이 집을 구입하시는 분들, 특히 첫주택구입자들의 움직이 요즘 눈에 많이 띄는 이시기에, 새로이 주택구입을 준비하시는 분들에게 봄 시장을 대비해서유의 하셔야 할 사항들을 알려드리고자 합니다
아무래도 요즘처럼 예상외의 낮은이자율이 유지되는 동안 특히 집을 구입하시겠다고 계획하시고 준비하시는분들이 많은데요, 이제 곧 시작되는 봄 주택시장 마켙에 대비해서 주택을 구입할려는분들에게 주택구입을 앞두고 준비를 어떻게 해야하는지 또 주의 하셔야 할 사항은 어떤게 있는지 최근에 많은 문의가 있어서 조언을 좀 드릴까 합니다.
먼저 주택융자 심사를 어떻게 하는지 기본골자를 알면 무엇을 대비해야 하는지 알수 있겠죠? 주택융자는 4가지를 기본적으로 심사합니다.
담보, 자산, 크레딧, 그리고 소득 바로이렇게 4가지를 심사하는데요, 여기서 담보는 바로 해당주택의 가치를 판단하는 주택감정을 의미합니다. 주택감정은 사실 주택융자가 시작되고 난뒤에 이뤄지는 절차중의 하나이구요 달리 미리 주택을 구입하실려는분들이 이에 대비해서 준비를 해야 할 부분이 있는것은 아니니까 굳이 여기서 언급할 필요는 없겠습니다.
그럼 자산에 관해 유의 하셔야 할 사항들을 말씀드리도록 하겠습니다
주택을 구입할때 필요한 다운 페이먼트와 클로징 비용이 충분히 있는지 확인을 하는게 바로 자산에 대한 심사인데요, 보통 융자신청시점을 기준으로 가장 최근 두달치 은행스테이트먼트를 가지고 확인합니다.
여기서 가장 유의 하셔야 할게 바로 현금 디파짓입니다.
융자를 받으시는 분들은 본인의 은행 스테이트먼트 상에 나타난 라지 디파짓 (large deposit) 에 대해 출처를 증명하게 되어있습니다. 혹시나 입금한 돈들이 어디서 따로 빌려 온돈인지 그럴경우 이자나 추가비용이 발생을 하니 은행 입장에서는 리스크가 커지게 되니 융자 거절 사유가 될수도 있는겁니다. 여기서 말하는 라지 디파짓은 바로 본인 월소득의 50%이상 혹은 주택구입가격의 1%를 초과하는 금액을 말합니다.
예를 들어 주택구입을 하시는 융자신청인이 월소득이 5천불이라면 월소득 5천불의 절반인 2천5백불 이상의 입금기록또는 먼일 구입주택가격이 30만불이라면 구입가경의 1%인 $3,000 이상의 입금기록들은 다 그 출처를 증명하도록 되어있습니다.
흔히들 주택 융자를 하기 전에 은행에 돈이 최소한 두달 이상 있어야 한다는 얘기를 하는데요. 꼭 그런것은 아니지만 출처를 증명할수 없는 라지 디파짓이 있다면 융자심사에 불리할수 있으니 미리미리 준비하시는 충분한 시간을 가지시라는 뜻으로 이해하시면 되겟습니다
지금 입금을 하고 난뒤에 2개월이 지나고 나면 그이후에 융자를 신청하실때 사용하는 최근 두달 은행스테이트먼트에 입금된 기록이 나오지 않고 가능한 잔액만 기록이 나온다면 은행에서는 굳이 출처를 요구할 입금기록이 없으니 이부분 바로 자산에 대한 심사가 까다롭지 않게 되는것이지요.
그외에도 출처가 충분히 증명이 되는 입금기록들은 그 출처에 대한 정확한 paper trail 만 있으시면 문제가 없겟지만 앞서 언급한 라지 디파짓이 만일 현금이라면 출처를 증명할 방법이 없습니다.
이경우 은행에서는 현금 입금한 금액만큼을 차감하고 인정을 하든지 최악의 경우 현금 라지 디파짓이 많은 경우 아예 이 계좌 자체를 인정하지 않는 불이익을 당할수 있으니 주의 하셔야 합니다.
자아 다음 심사 기준은 크레딧인데요.
말그대로 credability신용도를 조사하는겁니다 주택 융자에서 크레딧이 심사를 좌우하는 비중이 과거에 비해서는 많이 줄어든게 사실입니다 과거에는 크레딧만 좋으면 융자를 받던 시절이 있었죠, 물론 지금도 크레딧이 좋으면 보다 낮은 이자율 더 좋은 조건으로 융자를 받으실수 있습니다. 최소 요구 크레딧 점수는 정부융자 FHA 580점 이상 일반 융자 620점 이상입니다.
물론 최소 점수 기준만 맞추시더라도 융자를 받으실수느 있습니다만, 개인의 대부분에게 일생일대 최대의 투자이자 대출인 주택 모기지를 조금이나마 좋은 조건으로 얻으시기 위해서는 평소에 늘 크레딧 관리 잘 하실 필요가 있습니다.
특히 주택 융자를 신청하실 경우 최소한 2-3개월 이전에는 본인의 크레딧을 확인하고 미리 살펴보고 준비할수 있는 지혜가 필요합니다 미리 확인한 크레딧에서 혹시 내가 지금 간단한 조치로 크레딧을 향상 시킬수는 없는지, 혹은 잘못 된 크레딧 기록이 앞으로 주택 융자를 받는데 문제가 되지 않을지 미리확인을 하는것이 현명한 대처입니다.
크레딧을 조회를 하면 점수가 떨어지지 않나요?
네, 많은분들이 꼭 주택융자를 신청하는 시점까지 갈때까지 크레딧을 확인하지 않고 막판에 가서야 확인하는 이유가 여기에 있는데요, 많은분들이 혹시라도 크레딧을 한번 더 조회를 하면 떨어지지 않을까 우려를 해서 막판에 가서야 문제를 발견하는 안타까운 경우을 종종 봅니다
원칙적으로는 크레딧을 조회할 경우 점수가 하락을 합니다. 크레딧을 조회하는 이유는 대출을 받기 위해서입니다. 크레딧 카드든 자동차 융자이든 주택 모기지이든..늘 대출을 얻기 위해서의 첫 출발점이 크레딧 확인입니다 하지만 여기에 예외조항이 있는데요. 1999년인걸로 알고 있습니다 소비자를 보호하기 위한 정책의 일환으로 시행된 이후로 모기지 주택 융자 관련 크레딧 조회는 일정기간 (대략 4개월) 안에서의 크레딧 조회 횟수는 아무리 많아도 1회로 간주란다는 겁니다. 무슨 말이냐하면 오늘 A은행에서 크레딧을 확인한 고객이 내일 B은행에 가서 크레딧 조회로 또 점수가 하락한다면 FAIR하지 않게 되는거지요. 따라서 주택 모기지 관련 크래딧 조회는 어디를 가셔서 여러번 하시더라도 그와는 상관없이 점수 하락이 발생하지 않는다는겁니다.
따라서 미리미리 최소2- 3개월이전에는 본인의 크레딧을 확인하고 대비할수 있기를 바랍니다.
예를 들어 잘못 된 정보가 나온다면 미리 수정을 할수 있는 시간을 가지고 또 만일 크레딧 카드를 너무 많이 사용해서 점수가 좋지않다면 가급적 주택을 구입하기전까지 크레딧 카드 밸런스를 낮춰서 점수를 상승시키는 등의 조치를 미리미리 취할수 있는 충분한 시간을 가지시는게 좋겠죠.
마지막 하나 남은 심사기준 바로 네번쨰 income – 소득입니다.
주택 융자 심사에 있어서 다른 어떤 조건들보다 가장 중요하다고 해도 틀린말은 아닌것 같습니다.
특히 자영업을 하시는분들은 이제 4월 15일이 지나고 나면 반드시 2015년 세금보고가 2016년도에 받으실 주택융자에서의 소득 판단 기준으로 사용되기 때문에 요즘같은 세금보고 시즌에 가급적 빨리 세금보고를 하시는게 유리합니다
컨벤셔널 융자의 경우 좋은 크레딧의 경우 20퍼센트 이상 다운을 하실 경우 1년치 세금보고서만으로 융자를 받으실수 있습니다. 따라서 자영업자도 2015년 세금보고만 2016년도에 잘 보고하시게 되면 1년치 세금보고서만으로도 주택구입융자를 받으실수 있습니다.
주의 하셔야 할 점은 주택융자은행에서는 고객의 최근 세금보고한 기록을 IRS를 통해서 확인을 합니다. 융자를 받는 데 사용할 소득은 반드시 IRS를 통해서 확인 된 소득이라야 합니다 주택융자를 신청하시면 작성하시는 양식중의 하나가 4506-T 입니다 바로 국세청에 본인의 세금보고서 transcript를 신청하는 양식인데요 거의 모든 은행은 융자신청을 받으면 하는 첫번째 단계가 바로 국세청을 통한 지난해 소득 확인입니다 2015년도의 세금보고서 상의 소득을 융자를 받으시는데 사용하셔야할 상황이라면 가급적 서둘러 세금보고를 마무리하시길 권유드립니다. 통상 국세청에서 세금보고 확인 절차에 걸리는 시간이 보통 3-4주 정도인데 국세청의 문서 처리기간이 세금보고 마감 기간이 가까워 올수록 많이 걸립니다 세금보고 신청 서류들이 많이 몰리기 때문이지요. 많은분들이 세금보고를 하는 3월4월에는 길게는 6주에서 8주까지 소요될수 있으니, 3,4월에 세금보고를 하시는분들중 2015년 소득이 융자심사에 꼭 필요하신분들은 그 소득을 확인해서 사용할수 있는시기가 거의 5월 6월이니 봄 시장을 준비하시는분들은 반드시 지금이라도 서둘러 세금보고를 최대한 빨리 마치시는게 좋겠습니다.
3월이 지나서 4월에 가셔서 세금보고를 하시게 되면 보고한 세금보고가 국세청을 통해서 확인되는데 다시 6주에서 길게는 8주까지 소요될수 있으니 5월이나 6월에 주택을 구입하시는데 차질이 생길수 있으니 가급적 세금보고를 서둘러 보고 하시는게 도움이 될겁니다.
또 한가지 유의 사항은 만일 세금보고시에 세금환급이 아니라 세금납부를 할 금액이 발생하는 경우가 있는데요, 만일 납부해야 할 세금이 있다면 설사 세금보고를 빨리 마치시더라도 세금납부를 마치치 않으시면 보고한 세금보고가 은행 융자심사에서 사용될때 문제가 생길수 있으니 그부분 꼭 염두에 두시기 바랍니다
세금보고시에 보면 세금납부기한이 보통 4월 15일로 되어있죠. 따라서 세금보고는 서둘러서 2월에 마치셨는데 세금보고상에 납입하셔할 세금 납부액이 있는 경우 납입기한이 아직 4월 15일까지 시간이 남았다고 안하시는분들에게는 납부기한까지 기다리지 마시고 가급적 서둘러 납부하셔야 할 세금까지 완납을 하셔야 불이익을 당하지 않는다는점을 알려드립니다.
추가로 궁금한 점 있으시거나 보다 더 자세한 정보를 알고자 하시는분들은 언제든지 편하게 제 전화 703-868-7147 혹은 이메일 [email protected] 으로 문의 주시면 보다더 자세히 그리고 친절히 상담을 드리도록 하겠습니다.
저는 또 다음 시간에 더 유익한 정보를 여러분들께 가지고 와서 전해드릴수 있도록 하겠습니다.
안녕히 계십시오 감사합니다.
