얼마 전 상담을 요청한 한 부부의 이야기입니다. 몇 달 전 워싱턴 인근에서 첫 집을 구입했습니다. 클로징도 무사히 끝났고 열쇠도 받았고 이사도 마쳤습니다. 모든 것이 잘 끝난 줄 알았습니다. 그런데 어느 날 IRS에서 편지가 도착했습니다. 내용은 충격적이었습니다. 집 가격의 10% 또는 15%에 해당하는 세금을 구매자인 본인들이 내야 한다는 것입니다. 거기에 이자와 벌금까지 붙어 있었습니다. 부부는 당황했습니다. “우리는 집을 샀을 뿐인데 왜 우리가 세금을 내야 합니까?” “이건 판매자가 내야 하는 것 아닌가요?” 많은 사람들이 이 편지를 받고서야 처음 듣게 되는 법이 있습니다. 바로 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)입니다. 이 법은 미국 부동산을 외국인이 판매할 경우 구매자가 일정 금액의 세금을 원천징수하여 IRS에 납부하도록 규정하고 있습니다. 문제는 많은 구매자들이 이 사실을 전혀 모른 채 부동산 거래를 마친다는 점입니다. 그리고 몇 달 뒤 IRS로부터 예상하지 못한 세금 통지를 받게 됩니다.
가장 중요한 것은 이런 IRS 편지를 절대 무시하면 안된다는 점입니다. FIRPTA 관련 IRS 통지는 보통 Form 8288 또는 Form 8288-A와 관련된 내용이 포함되어 있습니다. 통지서에는 부동산 거래 가격의 10% 또는 15% 세금, 원천징수 실패에 대한 벌금, 클로징 날짜부터 계산된 이자 등이 포함될 수 있습니다. 특히 FIRPTA 세금은 판매자의 이익이 아니라 부동산 전체 거래 금액을 기준으로 계산되기 때문에 금액이 매우 클 수 있습니다. 예를 들어 100만 달러짜리 집을 구입했다면 IRS가 요구하는 금액이 10만 달러에서 15만 달러가 될 수도 있습니다. 이런 IRS 통지를 무시하면 결국 사건이 IRS Revenue Officer에게 배정되고 압류나 강제 징수 절차로 이어질 수 있습니다. 따라서 통지를 받았다면 가장 먼저 해야 할 일은 마감 기한을 확인하는 것입니다.
다음으로 해야 할 일은 클로징 관련 서류를 모두 모으는 것입니다. 특히 클로징 서류(HUD-1 또는 Closing Disclosure), 판매자가 서명한 Non-Foreign Affidavit, 와이어 송금 기록, 타이틀 회사 또는 클로징 변호사와의 이메일, Form 8288 또는 8288-A 사본, IRS로 보낸 FIRPTA 세금 체크 사본 등이 중요합니다. 많은 FIRPTA 사건은 클로징 당시 어떤 서류가 있었는지에 따라 결과가 달라집니다. 예를 들어 판매자가 외국인이 아니라는 인증서(Non-Foreign Affidavit)를 제출했다면 구매자의 책임이 크게 달라질 수 있습니다. 또한 과연 FIRPTA 원천징수가 실제로 필요했는지 확인하는 것도 중요합니다. 일반적으로 외국인 판매자로부터 미국 부동산을 구입할 경우 구매자는 거래 금액의 10% 또는 15%를 원천징수해야 합니다. 그러나 몇 가지 예외가 존재합니다. 대표적인 예가 30만 달러 이하의 주거용 부동산 구매로, 구매자가 해당 부동산을 자신의 거주용으로 사용할 예정이라면 원천징수가 면제될 수 있습니다.
또 하나 중요한 조언은 전략 없이 IRS에 먼저 연락하지 말라는 것입니다. FIRPTA 사건은 일반 세금 문제와 달리 IRS의 특정 부서에서 처리됩니다. 준비 없이 IRS에 연락하면 사실 관계를 먼저 확인해 주는 결과가 될 수도 있습니다. 먼저 상황을 정확히 분석하고 필요한 서류를 정리한 뒤 전략적으로 대응하는 것이 중요합니다. 경험 있는 세금 변호사는 IRS 평가가 법적으로 타당한지 검토하고, 클로징 서류와 세금 제출 기록을 분석하며, 판매자의 세금 신고와의 연계를 검토하고, IRS에 제출할 공식 대응서를 작성하며, 필요한 경우 벌금 감면이나 해결 방안을 협상할 수 있습니다. FIRPTA 사건에서 초기 대응 방식이 결과를 크게 좌우합니다.
많은 구매자들이 이런 상황을 불공평하다고 느낍니다. 대부분의 구매자들은 부동산 중개인이나 타이틀 회사가 FIRPTA 문제를 모두 처리한다고 생각하기 때문입니다. 그러나 법적으로는 구매자가 원천징수 책임자(withholding agent)로 지정되어 있습니다. IRS는 구매자가 고의로 규정을 어겼다는 것을 증명할 필요도 없습니다. 단지 원천징수가 필요했는데 이루어지지 않았다는 사실만 입증하면 됩니다. 그래서 FIRPTA 통지를 받았다면 초기 대응이 매우 중요합니다. 시간이 지날수록 이자와 벌금은 계속 증가하며 경우에 따라 세금 유치권이나 강제 징수 절차로 이어질 수도 있습니다. FIRPTA 문제는 복잡하지만 많은 경우 적절한 서류와 대응으로 해결이 가능합니다. 실제로 IRS 시스템 어딘가에 이미 제출된 FIRPTA 체크가 존재하지만 판매자 계정이나 거래 기록과 연결되지 않아 문제가 발생하는 경우도 적지 않습니다. 이런 경우 정확한 자료와 전략적인 대응을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 예상하지 못한 IRS 편지를 받았을 때 가장 중요한 것은 당황하지 않고 정확하게 대응하는 것입니다. 세금 문제는 대부분 해결 방법이 있습니다. 다만 어떻게 접근하느냐에 따라 결과가 달라질 뿐입니다.
Sammy Kim 변호사는 워싱턴 D.C. 와 버지니아주에서 활동하는 세금 전문 변호사입니다. 개인, 자영업자, 그리고 중소기업들이 IRS 나 주정부와의 세금 문제에서 벗어날 수 있도록 돕는 일을 하고 있습니다. 2016 년부터는 실제 사례를 바탕으로 한 주간 세금 이야기를 꾸준히 연재하며, 복잡하고 어려운 세금 문제를 쉽게 풀어주는 데 힘쓰고 있습니다.
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