주택을 사고 팔때, 소비자들이 가장 중요하게 생각하는 항목이 매매가격이다. 아니, 주택을 사고 팔지 않더라도 사람들은 주택 가격에 관심을 둔다. 그렇다면 주택가격은 어떻게 결정 되는가?
주택가격은 3가지 측정기준이 있다.
첫째는 셀러의 리스팅 가격이다. 이 가격은 셀러가 자신의 주택을 시장에 매물로 내놓을때 정하는 희망거래가격을 말한다. 항상 셀러는 자신의 주택을 분석된 자료보다 조금 높게 산정한다. 둘째는 바이어의 가격이다. 바이어는 주택의 가치를 인정하면서도 냉정하게 분석하려한다. 가격을 결정할 때, 주택의 장점보다는 문제점을 부각시켜서 가격의 책정에 부정적인 영향을 주려고 한다. 즉, 최대한 낮게 가격을 책정하려고 한다. 바이어와 셀러의 가격에 대한 시각차이는 근본적인 원인이 자신들의 직접적인 이익 때문이라는 것은 누구나 알수 있다.
본인의 이익이 배재된 주택가격에 대한 측정은 주택감정이다. 주택감정은 융자은행에서 주택의 가치를 측정하는 방법으로, 전문 감정사에게 가치의 측정을 맡긴다. 주택을 담보로 돈을 빌려주는 은행의 입장에서는 정확한 가치의 측정이 불가피하다. 십여년전의 일부 부동산 사기를 방지하기 위해서, 정부는 주택감정사와 감정과정에 대한 엄격한 규제를 만들었다. 융자전문가가 직접 감정사에게 접촉을 하면, 이유여하를 불문하고, 해고까지 당할 수 있는 강력한 규제를 시행하고 있다. 이로 인해서, 주택감정은 가장 합리적인 주택가치 측정방법으로 받아들여지고 있다.
최근에 여기에 한가지 더 추가된 책정방법은 인터넷 주택가격이다. 현대의 바이어들의 90%는 인터넷으로 주택을 검색해본다. 인터넷에서는 주택에 대한 물리적 자료외에도 금융적 정보도 제공되기 때문이다. 세금, 융자 페이먼트, HOA 비용, 그리고 예상 주택가격. 그런데 이것이 참으로 애매한 가격이다. 측정방법에 대한 설명도 없고, 책임도 없다. 각 인터넷 회사들의 알고리즘 계산에 의해서 산출되는 숫자이다. 각 인터넷 싸이트는 “이 측정가는 실제 감정가가 아님을 고시합니다”라고 적혀있다. 그런데도 많은 사람들이 ‘인터넷’에 대한 맹신으로 이 인터넷 가격을 철석같이 믿는 경우가 많다. 오픈 하우스중에는 종종 바이어들이 인터넷에서는 80만불인 집이 왜 90만불에 리스팅 됐냐고 의심에 가득찬 질문을 하기도 한다.
가격의 높낮이로 보면 높은 순으로 셀러의 리스팅 가격, 감정가격, 인터넷 가격, 그리고 바이어을 가격이다. 최근 매물부족으로 주택시장이 뜨거운 관계로 계약가격이 감정가격보다 높게 책정된 예가 보이고 있다. 감정가격으로는 40만불로 측정되는 주택이, 바이어들의 경쟁으로 인해서 45만불까지 거래되고 있다. 문제는 계약가격이 항상 세틀먼트에서의 거래가격이 되는 것이 아니라는 것이다. 바이어가 융자를 받는 경우, 은행에서는 감정가격 기준으로 융자를 제공한다. 즉 감정가이 계약가격보다 낮게 나오면, 그 차액은 바이어가 추가로 지불해야하는것이다. 그래서 종종 계약되었던 주택들이 다시 매물로 등장하는 것을 목격한다.
진정한 부동산 전문가는 셀러와 바이어에게 가끔은 달갑지 않지만 정확한 정보를 제공해야 한다. 정확한 정보가 결국은 모두에게 빠르고 현실적인 이득을 제공하기 때문이다.
