뜨겁다는 말로 밖에 표현할 수 없었던 본격적인 상반기 주택시장은 이제 하반기로 접어들면서 잠시 숨고르기를 하고 있는 형국인듯 하다. 하지만, 여전히 부동산 시장에 대한 주택구매자들의 관심은 그리 식어들고 있지는 않아보인다. 휴가철을 맞아 조금은 슬로우해졌다고는 할 수 있을지 모르겠지만 여전히 많은 분들이 주택구입을 원하고 또 진행하고 있는 이즈음 미리미리 준비하는 자세가 필요하다고 본다. 항상 기회는 준비된자에게만 찾아온다는 말이 있다. 시간이 갈수록 자꾸 더 까다로와지기만하는 융자라고 불평을 하는 이들도 적잖이 있지만 그럴수록 미리미리 준비하는 우리 모두가 되길 바란다.
주택융자를 얻는데 있어서 준비할 여러가지 중에서 하나를 꼽자면 바로 다운페이먼트 일 것이다. 아무리 은행에서 융자를 해준다고 해도 내가 맡아서 책임져야할 부분, 즉 다운페이먼트를 제대로 준비를 못한다면 주택거래 자체가 마무리 될 수 없기 떄문이다. 요즘은 은행들의 융자심사에서 특히 다운페이먼트에 관한 부분, 즉 자산에 관한 심사가 예전에 비해서 더 까다로와졌다고 본다. 따라서 단순히 충분한 금액이 준비되어 있다고 끝나는게 아니라 오히려 어떻게 준비되어지는지 그 과정 또한 유의를 해야 혹시라도 발생할지 모를 융자심사에서의 불이익을 피할 수 있을 것이다.
그동안 기회가 될 때마다 늘 언급해 왔지만 사실 아무리 강조해도 부족함이 없을거라 생각한다. 바로 주택융자를 시작하기 전에 미리 미리 가급적 현금 디파짓을 피하시라고 당부 드리고 싶다.
주택융자를 신청할 때 일반적으로 제출하는 서류중 자산 관련 서류가 바로 최근 두달치 은행 스테이트먼트이다. 과연 다운 페이를 할 여력이 충분한지를 확인할 뿐만아니라, 스테이트먼트상에 나타나있는 금액이 다 본인의 자산이 맞는지를 확인을 하는데, 통상 이런 심사 과정에서 바로 이 두달치 은행스테이트먼트상에 나타나있는 입금기록들중에 큰 금액의 입금 즉, Large Deposit으로 규정되는 입금기록은 반드시 그 출처를 증명하도록 되어있다.
현행 주택융자심사 가이드라인 기준으로 바로 이 Large Deposit은 융자신청인 개인의 증명된 월소득의 50%를 넘어가는 경우 또는 구매하고자하는 주택가격의 1%를 초과하는 경우를 말한다. 예를 들어, 월소득이 $5,000인 융자신청인의 경우 한번의 입금기록이 월 증명소득 $5,000의 50% 즉, $2,500 이 넘어가는 입금기록에 대해서는 모두 그 출처를 증명하도록 되어있다. 또 정부융자로 주택을 구입하는 융자신청인의 경우 만일 30만불 가격의 주택을 구입한다면 30만불의 1%, 즉 $3,000을 초과하는 입금기록을 large deposit으로 규정하고 그 출처를 증명하도록 하고 있다.
만일 이런 라지 디파짓이 현금이라면 출처를 증명할 방법이 없게된다. 현금은 도대체 어디서 무슨 근거로 온 것인지 증명할 방법이 없기 때문에 미리 이런 이슈가 될 일들은 피하길 권유한다.
대부분의 융자은행은 현금 라지 디파짓이 있는 경우 그 해당 입금금액만큼은 빼고 남은 금액만을 인정을 하지만, 때로는 심한 경우 너무 잦은 현금 디파짓때문에 아예 그 해당은행 계좌 자산 전체를 인정하지 않을 수도 있으므로 미리 위험을 피해나가는 지혜를 여러분들이 가지길 당부하고자 한다.
아직도 많은 분들이 주택 융자를 하기 전에 은행에 돈이 최소한 두달 이상 있어야 한다는 얘기를 하곤 하는데 바로 이런 맥락에서 하는 이야기라고 보면 된다. 반드시 두달이상 은행에 돈이 있어야 하는 것은 아니지만 만일 출처를 증명할 수 없는 돈이 있다면, 또 그로인해 주택융자를 얻는데 불이익을 당할 수도 있으니 충분한 시간을 가지시고 미리미리 준비하는 지혜를 가지는 우리 모두가 되길 바란다.
