주택매매는 셀러와 바이어가 합의한 계약을 실행하는 법적행위이다. 부동산 에이전트는 법적상담이나 조언을 할 수 없고 해서도 안된다. 그러나 주정부와 연방정부에서 부여한 자격증에 의해서 부동산매매 계약에 대한 설명과 진행을 도울 수 있다. 대강대강으로 얼렁뚱땅 지나가려고 했다가는 경제적 정신적 손실이 생각보다 크게 다가올 것이다.
1. 계약서의 수신: 부동산 브로커와 체결한 리스팅 계약서, 바이어 계약서, 그리고 매매계약서는 계약 당사자들이 사본을 받아야 한다. 만약 사본을 받지 못했다면 계약자체가 무효가 될수 있다. 부동산 브로커들은 모든 계약서를 손님에게 즉시 전달해야 한다. 인터넷이 발달한 현대에는 단 몇초만에도 전달이 가능하지만, 간혹 인터넷을 쓰지 않는 손님들에게는 우편 또는 직접 전달을 해야한다.
2. EMD(보증금): EMD는 바이어가 셀러에게 “집을 살 진심이 있습니다. 여기 그 사실을 보증하는 액수입니다.”라고 제공하는 일종의 보증금이다. 문제는 누가 이 보증금을 관리하는가 이다. EMD는 에스크로 구좌에 입금해야 한다. 에스크로 구좌는 “중립적 구좌”로서, 바이어도 셀러도 마음대로 인출할 수가 없다. 모두가 합의해야만 인출이 가능하다. 바이어가 집을 안 사겠다고 마음 바꾸어도, 셀러가 계약파기라고 주장해도, 에스크로 구좌의 돈은 계약서에 정해진 조건에 한해서만 인출이 가능하다.
3. EMD 구좌: EMD구좌는 바이어의 부동산 회사, 세틀먼트 회사, 셀러의 부동산 회사들이 갖고 있다. 어느 회사의 구좌에 입금하는 가는 바이어의 마음이다. 주로 바이어들은 바이어의 선택 부동산 회사의 구좌에 입금을 한다. 그러나 중립적 입장을 위해서 세틀먼트 회사의 구좌를 사용하기도 한다.
중요한 것은 EMD 체크는 절대로 에이전트 개인 이름으로 써 주면 안된다. 이는 불법일 뿐 아니라, 사기행위라 생각해도 좋다. 손님들은 부동산 회사와 모든 계약을 하는 것이지, 에이전트 개인과 하는 것이 아니다.
4. 계약의 주체: 셀러나 바이어가 부동산 에이전트를 선정하고 하는 계약은 자신이 선정한 에이전트와 하는 것이 아니다. 부동산 법은 개인 에이전트가 손님과 계약을 맺을 수 없다고 규정한다. 손님들이 하는 계약은 모두 부동산 회사와 하는 것이다. 그래서 계약서에는 에이전트 서명란이 없다. 오직 회사 대표 브로커의 서명란이 존재한다. 반면에 매매계약서는 셀러와 바이어 사이의 계약이다. 이 주택매매 계약서에는 부동산 회사들의 서명란이 없다. 계약서를 읽어보고 계약의 주체를 확인하는 것이 중요하다. 왜냐하면, 종종 계약서를 설명하는 사람이 계약의 주체가 아닌 경우가 있지 때문이다.
부동산 매매는 간단하지만 복잡할수도 있는 행위이다. 어떤 조력자를 선택하는 가에 따라서 이 행위가 편할지, 힘들지가 결정되는 것이다.
