최근 새해벽두부터 각종 경제지표들이 모두 한곳을 바라보고 있는듯 하다. 바로 경제 전반의 완전 회복. () 고용시장의 안정화와 더불어 이미 26,000 포인트를 넘어서는 등 사상초유의 고공행진을 하고 있는 주식시장, 그리고 점진적인 금리인상에 따라 2018년 올한해에 경제회복에 거는 기대가 크다. 비록 이자율이 지속적으로 상승하고 있지만 지난해의 경우를 봐도 부동산 시장이 가장 뜨거웠던 시기에 오히려 지난 한해동안 가장 이자율이 높았었다는 걸 보면 이자율 자체가 부동산 시장을 크게 발목을 잡는다고 생각지는 않는다. 그래서 일까? 연초 이상 징후라고 할만큼 과다한 경쟁을 보이는 올 겨울 부동산 시장, 수요에 비해 턱없이 부족한 공급 때문인지 매물 품귀현상을 보이고 있는데, 이런 뜨거운 주택시장에서 주택융자를 진행하다보면 주택감정이 시장가격을 못미치는 경우가 종종 발생하곤 한다.
일반적으로 해당 주택 주변 반경 1 마일 이내에 최근 3개월 이내에 팔린 비슷한 비교대상이 될 집들을 바로 comparable 라고 하는데 최소 3군데 이상 이런 comparable 들을 해당주택과 직접적인 비교를 통해서 해당주택의 가격을 책정하는 것이 바로 주택감정이다. 즉 현재 내가 구입하고자하는 주택의 감정가격은 실상 그 주변의 비슷한 집들이 최근에 팔린가격을 기준으로 결정난다고 보면 된다. 그러다보니, 이상징후를 보이고 있는 경쟁이 치열한 새해 부동산 시장에선 아무래도 가격이 높게 형성되다보니 이미 팔린 주변 집들의 가격을 기준으로 판단하는 감정가격이 계약된 매매가격을 못미치는 경우가 종종 생기곤 한다.
해당주택이 충분한 담보가치가 있는지를 판단하는 객관적인 기준으로 사용되는 주택감정은, 은행입장에서 셀러와 바이어가 합의한 매매가격이 타당한가를 판단하는 기준으로 사용하는데 결국 은행입장에서는 매매가격과 공인된 감정사를 통해서 나온 감정 가격 중 낮은 가격을 인정한다.
예를들어, 50만불에 매매계약을 맺은 주택의 감정가격이 49만불로 낮게 나왔다면 주택대출은행은 매매가격인 50만불이 아니라 낮게 나온 감정 가격인 49만불을 그집의 공인된 가격으로 인정한다. 따라서 이런 경우, 셀러와 바이어가 가격을 다시 협상해서 감정가격으로 낮추어서 합의를 하든지 아니면 바이어가 차액분을 감당을 하고 주택구매를 계속 이어가든지 결정을 해야만 한다. 무엇보다 중요한것은 이런 협상이 반드시 appraisal contingency 안에서 이뤄져야 한다는 점이다.
지난 2009년부터 시행된 HVCC (Home Valuation Code of Conduct)에 따라 주택감정은 독립되어서 진행이 된다. 과거에 일감을 몰아주면서 영향력을 행사하던 주택대출 은행이나 모기지 회사의 감정 가격에 대한 입김으로부터 자유롭고 공정하게 하고자 완전 독립되어 운영이 된다. 물론 이로인한 불편함이 없는 것은 아니지만 은행입장에서는 훨씬 객관적인 감정결과를 신뢰할 수 있는 결과로 받아들여지고 있는 만큼, 필요이상으로 감정가격이 낮게 나온다던가 높게 나올 경우 융자에 큰 혼란과 어려움을 야기시키게 된다. 해당 주택감정사 또한 무리가 따르지 않는 해석이라면 매매가격을 어느정도 반영을 하는게 정설이다. 그럼에도 불구하고 감정가격이 아주 높게 나온 경우는 실제 조사한 가격대를 벗어날 정도의 높은 가격의 집을 아주 싸게 사는 거라고 생각하면 되고, 아주 낮게 나올 경우는 그만큼 낮은 이유가 분명히 있다고 보면 된다.
감정가격은 은행입장에서 담보를 객관적으로 판단하는데 사용되는 기준일 뿐이다. 그 가격에만 너무 연연하지 말고, 감정리포트안의 세부내용들을 한번 살펴보길 권한다. 대다수 개인에게 있어 일평생 얻는 가장 큰규모의 대출인 주택융자에 필요한 하나의 큰 담보서류이므로 간단히 가격이 얼마다하고 지나치는 것 보다는 감정 리포트를 꼼꼼히 한번 공부를 해보는 것도 특히 주택을 구입하시는 분들에게 내가 구입하는 주택의 정확한 담보가치와 내용에 대해 알아보는 하나의 좋은 배움의 기회가 되리라 생각한다.
