최근처럼 뜨거운 주택시장에서 주택융자를 진행하다보면 간혹 주택감정이 시장가격을 못미치는 경우가 종종 발생해서 그로인한 문제가 생기곤 한다. 일반적으로 해당 주택 주변 반경 1 마일 이내에 최근 3개월 이내에 팔린 비슷한 사이즈의 비교대상이 될 집들을 바로 comparable 이라고 하는데 최소 3군데 이상의 바로 이런 comparable 들을 해당주택과 직접적인 비교를 통해서 가격을 책정해서 해당주택의 가격을 메기는 것이 바로 주택감정이다. 즉 현재 내가 구입하고자하는 주택의 감정가격은 실상 그주변의 비슷한 집들이 최근에 팔린 가격을 기준으로 결정난다고 보면 된다. 그러다보니, 요즘처럼 주택가격이 상승하는 시장에선 아무래도 이미 팔린 과거의 가격을 기준으로 현재 상승하는 주택가격을 메기다보니 감정가격이 매매가격에 못미치는 경우가 종종 발생한다.
사실 주택감정은 대출은행입장에서 해당주택이 충분한 담보가치를 가지고 있는지를 판단하는 객관적인 기준으로 사용되는데, 은행으로서는 주택을 매매할때 셀러와 바이어가 합의한 매매가격과 공인된 감정사를 통해서 나온 감정 가격 중 낮은 가격을 인정한다.
예를들어, 50만불에 매매계약을 맺은 주택의 감정가격이 49만불로 낮게 나왔다면 주택대출은행은 매매가격인 50만불이 아니라 낮게 나온 감정 가격인 49만불을 그집의 공인된 가격으로 인정을 한다. 따라서 담보부족 현상이 발생하므로 셀러와 바이어가 가격을 다시 협상해서 감정가격으로 맞추든지 그렇지 못하다면 바이어가 차액분을 감당을 하고 주택구매를 계속 이어가든지 결정을 해야만 한다. 만일 감정 가격이 많이 나올 경우, 그냥 집을 싸게 잘 사는구나 하고 긍정적인 마인드로 기분 좋게 받아들이면 되고, 만일 낮게 나오더라도 appraisal contingency 안에서 오히려 가격흥정을 한번 더 할 수 있는 기회를 가지게 된다고 긍정적인 마인드로 임하면 좋을것이다.
낮게 나온 감정가격에 큰일이 났다고만 당황하지 말고 오히려 감정 컨틴젼시안에서 바이어로서의 권리를 충분히 챙기면서 흥정에 임해서 현실에서 가장 최선의 선택을 할 수 있는 여러분들 되길 바란다. 실례로 최근 몇몇 고객들의 경우 감정 가격이 매매가격보다 낮게 나와서 오히려 셀러가 그 낮게 나온 가격을 맞춰주면서 집을 처음 예상보다 싸게 살 수 있게 된 경우도 있었다. 물론 반대의 경우로 낮은 감정가격 때문에 가격흥정이 깨져서 계약이 중간에 끝나버리는 경우도 있었지만, 우리가 사고 팔고 거래하는 주택이 한두푼하는 물건도 아니고 때에 따라서는 운도 맞아야 하고, 인연이 닿아야 내집이 되기도 한다는걸 믿음아닌 경험으로 체험한 사람으로서 일희일비하지 말고 신중하게 그리고 올바른 판단을 내릴 수 있는 잣대중 하나로 받아들이기를 권고하고자 한다.
지난 2009년부터 시행된 HVCC (Home Valuation Code of Conduct)에 따라 주택감정은 독립되어서 진행이 된다. 과거에 일감을 몰아주면서 영향력을 행사하던 주택대출은행이나 모기지 회사의 감정 가격에 대한 입김으로부터 자유롭고 공정하게 하고자 완전 독립되어 운영이 된다. 물론 이로인한 불편함이 없는 것은 아니지만 은행입장에서는 훨씬 객관적인 감정결과를 신뢰할 수 있는 결과로 받아들여지고 있는 만큼, 필요이상으로 감정가격이 낮게 나온다던가 높게 나올 경우 융자에 큰 혼란과 어려움을 야기시키게 된다.
해당 주택감정사 또한 무리가 따르지 않는 해석이라면 매매가격을 어느정도 반영을 하는게 정설이다. 그럼에도 불구하고 감정가격이 아주 높게 나온 경우는 실제 조사한 가격대를 벗어날 정도의 높은 가격의 집을 아주 싸게 사는거라고 생각하면 되고, 아주 낮게 나올 경우는 그만큼 낮은 이유가 분명히 있다고 보면 된다.
사실 감정가격은 은행입장에서의 담보를 객관적으로 판단하는데 사용되는 기준일 뿐이다. 감정 가격에만 너무 연연하지 말고, 기회가 된다면 감정리포트안의 세부내용들을 한번 꼼꼼히 살펴보길 권하고 싶다.
대부분의 개인에게 있어서 일평생 가장 큰 규모의 투자가 되는 주택융자, 바로 여기에 필요한 하나의 큰 담보서류이기 때문에 간단히 얼마가 나왔더라 하고 지나치는것 보다는 시간을 할애해서 본인이 받은 감정 리포트를 꼼꼼히 한번 공부를 해보는것도 특히 주택을 처음 장만하는 분들에게는 하나의 좋은 배움의 기회가 된다고 생각한다. 어차피 주택융자를 신청한 분은 반드시 30일이내에 주택감정서를 받아보게 되어있으니까, 주택감정을 단순히 해당주택이 얼마짜리인지만을 규정한다고 생각하지 말고, 그 해당주택이 융자은행입장에서 담보가치가 있는지 뿐만 아니라 담보로서 문제가 없는지도 확인을 함으로써 단순히 가격에만 치중하지 말고 내가 구입하는 주택의 감정 내용에도 꼼꼼히 잘 살펴볼 수 있는 우리모두가 되길 바란다.
