얼마 전 웨스트버지니아에서 치과를 운영하는 중년의 핸섬한 닥터가 로펌을 찾아왔다. 최근 이혼한 그는 결혼생활 당시 살던 주택을 팔아 밀린 연방세와 주세금을 갚으려 하고 있었다. 요즘엔 사고싶어도 집 매물이 없어서 못 산다고들 하는 셀러들의 시장에서 그의 집은 6개월이 지나도록 팔리지 않았다. 이유는 바로 소유권 타이틀 서치에서 나오는 미납세금에 대한 저당권 (Tax lien) 때문이었다. 저당권을 설정한 곳은 연방국세청 (IRS)과 웨스트버지니아주 세무청이었고, 세금빚이 있었던 해마다 서로 앞을 다투어 린을 설정해 놓은 상태였다. 집을 팔아 남은 차익은 tax lien이 등기된 순서대로 갚아진다. 타이틀 서치 단계에서 이런 린이 나오면 바이어들이 꺼려할 수 밖에 없다. 저당권이 잡힌 부동산은 깨끗한 소유권을 방해하므로 일명 ‘구름이 끼었다 (cloud on the title)’라고 얘기한다.
이렇게 구름이 낀 소유권에도 불구하고 최근 치과의사의 집을 사겠다고 혜성처럼 나타난 인도인 바이어가 있었다. 그는 집이 꼭 맘에 드니, 린을 풀 수 있는 방법이 있다면 시간이 조금 걸리더라도 기다려주겠다는 입장이었다. 치과의사는 이 바이어를 놓칠 수 없었다. 로펌에 급히 찾아온 그는 일시적으로나마 저당권을 해제하여 집을 팔 수 있는 방법이 없는지 문의해왔다. 물론 방법이 있다. 얼마나 빨리 해결해야 하느냐에 따라 수임료는 달라진다. 보통 절차대로 하면 45-60일 정도 걸리는 작업이지만, 급한 경우에는 일주일 안에도 해결한 경험이 있다.
이 작업은 타이틀 회사와 융자은행에서 클로징을 위해 필요로 하는 문서를 이해하고 이에 맞는 조건부 철회결정 편지를 세무청에서 받아내는 일이다. 연방국세청과 주 세무청을 동시에 상대해야 할 때는 서로의 린에 대한 순서를 바탕으로 집을 팔 때 세무청에서 기대할 수 있는 금액을 적시해주어야 한다. 매매 차익이 밀린 세금을 내고도 남을만큼 크다면 일이 간단할 수 있으나, 매매 차익보다 밀린 세금이 많을 경우 국세청에서 린을 철회해 줄 이유를 잘 설명해야 한다.
이 치과의사가 결혼당시 살던 주택의 매매 가격은 $325,000 였는데, 갚아야 할 모기지 융자액이 $210,000. 에이젼트 커미션과 각종 수수료와 지방세를 제외하고 남은 금액은 약 $100,000 정도였다. 그러나 Tax lien 이 설정된 채무세금액은 연방과 주 세금을 합쳐 $500,000을 웃돌았다. 이럴 땐 남은 매매 차익 $100,000 이 어떻게 분배될 지, 저당권 등기 순으로 정확한 계산법을 보여주면서 조건부 저당권 철회 결정을 신청해야 한다. 연방과 주 세무청에 각각 $73,000, $27,000 씩 주기로 하고 조건부 철회 결정을 빠르게 받아내 무사히 집을 클로징할 수 있었다. 클로징 후에는 적시한 금액의 수표와 소유권 양도서류 (Deed)를 보내줘야 최종적으로 저당권이 철회된다.
