“ 이런 리스 싸인해도 되나요?”
문:식당을 열고자 합니다.오랫동안 일식집에서 일을 하며 돈을 모았습니다.이제 직접 가계를 해도 될듯해서 지난 6개월간 여기저기 다니면서 자리를 알아보았습니다. 발품을 팔은 덕분인지 좋은 목에, 렌트비도 상당히 저렴하고 캠도 적당한 그런 자리를 찾았습니다. 그래서 계약 의사를 밝히는 LOI도 제출하고, 리스도 받았습니다.그런데 문제는 리스 조항 중에 만약 가계를 타인에게 팔거나 양도하는 경우, 장비 값을 제외한 모든 매매금은 랜드로드에게 준다는 내용이 있습니다. 리스에 이런 조항을 넣어도 되는겁니까? 싸인해도 되나요?
답: 리스는 계약입니다.그렇기 때문에 서로 합의만 한다면 어떤 조항이든지 넣을 수는 있습니다. 비지니스를 팔 때 자릿세 ( 렌트비) 와 장비 값 이상의 돈을 받는 경우 그 것은 프리미엄이라고 부릅니다.
일종의 권리금이죠. 통상 비지니스를 할 때, 그 사업체를 키워서 프리미엄을 받고 팔 수 있어야 합니다. 그래야 열심히 일할 맛도 나고, 또 그래야 목돈을 쥘 수도 있는 것이죠.
만약 비지니스를 팔 수 없다거나 , 팔아도 그 프리미엄을 고스란히 랜드로드에게 줘야 한다면 상당히 불리한 상황이 되는 것이죠 . 랜드로드 입장에선 렌트도 받고 프리미엄도 챙기고 , 상당히 좋은 상황이고요. 간혹 공사비보조(Tenant Improvement) 를 많이 내준 경우에 랜드로드가 프리미엄을 요구하는 경우는 있습니다. 나름 랜드로드의 투자에 대한 안전장치가 될 수 있으니까요.
하지만 공사비보조가 전혀 없거나, 또는 소액의 보조만 하는 상황에서 프리미엄에 대한 권리를 랜드로드가 주장한다면 , 그것은 상당히 불합리한 조건이 됩니다 . 많은 분들은 이런 조항이 있는 줄도 모르고 리스계약을 하는 경우가 많은데 , 질문하신 분은 그래도 꼼꼼히 계약 내용을 검토하셨네요.
사실 프리미엄을 요구하는 랜드로드는 좋은 랜드로드라고 보기 힘듭니다. 리스 조항 중에 또 어떤 다른 독소조항이 있는지 꼼꼼히 확인해봐야만 하는 랜드로드입니다. 어차피 갑을 관계에서, 어느 정도의 불리함은 감수해야 하겠지만, 만약 여타 조항도 테넌트( 임차인) 에게 많이 불리하다면, 그 리스는 싸인을 하지 않는 것이 좋겠습니다. 형평성을 잃은 리스는 나중에 다른 탈을 낳기 마련이고, 싸인한 후의 후회는 업지러진 물과 같아 다시 담을 수 없기 때문입니다. 6 개월이면 조바심이 나시겠지만,조금 더 뛰어보시죠.때로는 더디 가는 길이 지름길이 될 수도 있습니다.
건투를 빕니다. 문의 703-333-2005
