질문 : 다음 답변은 지난주 답변에서 이어지는 내용입니다. 질문은 숏세일의 득실에 관한 것 이었습니다.
답변 : 숏세일 후 부채의 완전 탕감과 빚이 고스란이 남는 경우의 중간에는 “할인된 부채”라는 개념이 있습니다. “할인된 부채”라는 표현은 무척 부자연스러운 표현인데, 기본적으로 모자라는 부분을 은행과 집주인이 서로 부담하는 경우 입니다. 예로, 숏세일 후 빚이 20만불 남았다면, 은행이 10만불 감수하고, 집주인이 10만불의 채무를 책임지는 등의 일종의 절충안입니다. 하지만, 이런 경우도 역시 집주인의 입장에서는 무척 불리한 조건이 되겠습니다.
함정 (3). 숏세일중 포클로져가 될 수 있다. 대부분의 경우 은행에서 숏세일을 담당하는 부서와 포클로져를 담당하는 부서는 다른 부서입니다. 특히 요즘처럼 숏세일과 포클로져가 많아진 경우, 두 부서에서 일하는 사람들은 서로 전혀 접촉이 없이 업무를 진행하는 경우가 다반사입니다. “숏세일에 들어 갔으니, 포클로져는 없겠다”라고 생각하시면, 그것은 천진난만한, 매우 위험한 생각입니다.
숏세일 진행중 포클로져가 생기는 경우는 무척 자주 있는 일입니다. 숏세일 기간중 포클로져를 하지 않는다는 보장을 문서로 받게 된다면 모르겠으나, 그런 보장이 없는 경우 포클로져는 일어날 수 있으며, 한번 일어난 포클로져는 되돌리기가 무척 어렵습니다.
함정 (4). 윤리적인 문제. 숏세일을 진행하다 바이어가 생기면 파산을 하는 분들이 간혹 있습니다. 파산보호 신청을 하게 되면 현재 사는 집에서 최소 3개월은 더 렌트-프리(모기지를 내지 않고)로 살 수 있기 때문이지요.
법은 윤리나 도덕과 언제나 일치되는 것은 아닙니다. 윤리적으로 문제가 있다고 하여서 불법이라는 이야기는 아닙니다. 그러나, 법을 어기지 않았다고 하여서 모든 것이 허용된다고 생각해서도 곤란합니다. 바이어가 생긴 후, 파산 신청을 한다면, 그것은 도덕적으로 지탄받을 수 있는 행위가 될 수 있습니다. 우선 숏세일을 도와주신 부동산 에이전트에게 큰 잘못을 하는 일이 되겠습니다. 고객의 숏세일을 위하여 성심껏 도와준 에이전트에게 커미션을 받지 못하도록 하는 행위이기 때문입니다. 아울러, 바이어도 난처한 경우가 되고, 선의를 가지고 숏세일을 승인해 준 은행도 어려움에 처하겠습니다. 집주인 한사람의 욕심 때문에 여러사람에게 민폐를 끼치는 경우가 되겠습니다.
정리합니다. 숏세일의 함정은 크게 네가지로 볼 수 있습니다: (1) 은행의 승인을 얻기가 어렵다, (2) 은행의 조건이 까다롭다, (3) 포클로져가 가능하다, (4) 윤리적인 문제가 따른다. 이러한 모든 함정을 피하기 위하여서는 라이센스를 보유하고 계신 경험있는 에이전트의 도움이 절실합니다. 아울러, 아무리 본인의 여건이 어려워도 주위에 있는 사람들에게는 민폐를 끼치지 않겠다는 아름다운 마음도 잊지 말아야 하겠습니다.
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