Q: 다음 답변은 지난주 답변에서 이어지는 내용입니다. 질문은 숏세일의 득실에 관한 것이었습니다.
A: 보통 숏세일을 고려하는 집주인들은 하나의 모기지만 가지고 있는 경우는 많지 않습니다. 오히려, 두개의 모기지를 가지고 있는 경우가 대부분이고, 간혹 세개의 모기지를 가지고 계신 분도 계십니다. 여기서는 두개의 모기지를 가정합니다.
함정 (1). 두개의 모기지를 가진 분이 숏세일을 하고자 하는 경우 넘어야 하는 산이 많습니다. 우선 해당 은행 모두로 부터 승인을 얻어야 하겠습니다. 그리고, 승인 조건이 무엇인지를 자세히 살펴 봐야합니다. 두개 은행의 승인을 얻는다는 것이 그다지 쉬운 일은 아닙니다. 우선순위를 가지고 있는 1차 모기지 은행(1차은행)의 경우 상대적으로 승인을 쉽게 해 줍니다. 하지만 차순위의 2차 모기지 은행(2차은행)의 경우 승인이 자동적으로 되지는 않습니다. 여기서 순위라고 하는 것은 어느 은행의 빚이 먼저 갚아지는가를 나타냅니다.
질문하신 분의 경우 1차 모기지가 40만불이라고 하셨는데, 만약 숏세일의 시세가 40만불에 근접한다면, 1차 은행은 쉽게 숏세일을 승인 하겠지요. 집을 팔고 40만불 정도만 돌려 받을 수 있다면, 은행 입장에서는 그리 큰 손해가 아닐테니까요. 하지만, 2차 은행 입장에서는 40만불에 팔릴 집이라면 남는 돈이 없으니, 당연히 숏세일 승인을 하기 어려운 상황이 되겠습니다.
만약 시세가 40만불이 넘는, 예를 들어 45만불, 이라면 이야기는 좀 다르겠습니다. 하지만, 2차 은행에게 돌아올 돈이 없다면, 1차 은행이 어느 정도 (예로 만불 정도) 보조를 해 주는 경우에 한해서만 승인이 가능하겠지요. 문제는 1차와 2차 은행 사이에서 실갱이를 하며 서류가 오고 가는 과정중에서 모기지는 디폴트가 되고 포클로져가 진행될 수 있다는 점 입니다.
함정 (2). 2차 은행의 승인 조건. 2차 은행이 숏세일을 승인하는 경우 대부분 조건을 달게 되겠습니다. 집주인에게 유리한 조건은 1차 은행이 일정 금액을 2차은행에 지불하고 모든 부채를 탕감해 준다는 조건일 것입니다. 가장 이상적인 숏세일이라고 하겠습니다.
하지만, 그런 이상적인 숏세일 상황은 자주 일어나지 않습니다. 오히려 숏세일이 끝나고 원금에서 모자라는 부분 (잔존 부채)에 대하여서는 지속적으로 집주인이 책임을 지는 경우가 더욱 더 많습니다. 궁극적으로 숏세일을 하여도 빚은 고스란이 남는 경우가 되는데, 이렇게 되면 왜 숏세일을 했는지 조차 모를 정도가 됩니다. 숏세일 준비하고, 숏세일 승인 받고, 매매를 하고 하는 등등의 일련의 과정을 겪으면서 집주인은 심신이 괴롭고 지친 상태가 됩니다. 천신만고 끝에 숏세일을 끝낸다 하여도 빚이 고스란이 남는다면, 숏세일을 안한 것만 못한 경우가 생길 수 있습니다. (다음편에 계속합니다)
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