Q: 모기지 내기가 너무 어렵습니다. 1차 모기지 40만불에 2차 모기지 20만불인데, 지난 달 부터 모기지를 내지 못하고 있습니다. 아내가 실직을 하면서 가정형편이 말이 아닙니다. 크레딧 카드도 더 이상 나올 돈이 없고, 제가 버는 돈으로 어떻게 어떻게 생활은 합니다만, 모기지를 내는것은 이제는 역부족입니다. 숏세일을 하면 지금 현재 집에서 모기지를 내지 않고도 더 살 수 있다고 하던데, 맞는가요? 숏세일 진행하다 바이어가 생기면 그 때 파산을 하면 된다고 하는 이야기도 들었는데, 그러면 모기지를 내지 않고 더 오래 집에서 살 수 있겠지요? 찾아 뵙고 상담하는게 도리겠으나, 워낙 형편이 어려워서 우선 글로 문의 드립니다.
A: 숏세일은 깡통집이 늘어나면서 생긴 일시적인 기현상입니다. 기본적으로 에퀴티가 없는 집을 매매할 수 있도록 모기지를 잡고 있는 은행이 승인하는 경우 입니다. ‘에퀴티가 없는 집’ 이라고 하는 것은 매우 일시적인 현상입니다. 통상적으로 집을 사는 경우 일정액을 다운(현금 지불)하고 모자라는 부분을 모기지로 채우는 것이 관행입니다. 하지만 2000년대 초 주택가격 상승붐이 일면서 다운없이, 또는 다운을 아주 적게 하면서 주택을 구입한 분들이 많습니다. 또한, 주택가격 상승붐이 일면서 2차 모기지에 해당하는 에퀴티라인을 많이 사용하신 분들도 적지 않습니다.
주택가격이 폭락하면서 다운을 안하거나 적게하신 분들과 에퀴티라인을 과도하게 사용하신 분들은 이제 소위 ‘깡통집’을 소유하게 된 것이지요. 집을 팔아도 빚(1차와 2차 모기지)을 못갚는 경우가 생긴 것입니다. 은행 입장에서도 곤란한 입장이 된 것이지요. 담보가 되는 집을 처분하여도 융자금액(모기지)을 돌려 받을 수 없는 상황이 되었으니까요. 그러다 보니 숏세일이라는 기현상이 생긴 것입니다.
어차피 은행은 손해를 보게 되어 있습니다. 집소유주가 모기지를 내지 못하는 깡통집의 경우, 은행은 담보물을 팔아도 손해, 안팔아도 손해 입니다. 그럴 경우, 고육책으로 숏세일을 승인합니다. 여기서 문제는 몇개의 모기지가 있는가 하는 것이 중요합니다. 1개의 모기지만 있는 경우, 이야기는 제법 간단합니다. 은행 입장에서는 숏세일의 승인 여부만 결정하면 되고, 그 다음은 부동산 에이전트를 통해 바이어를 찿고 세일을 진행하면 되겠습니다. 세일이 진행되는 방법은 여느 부동산 매매와 큰 차이가 없습니다. 다만, 매물의 가격이 시세보다 싸다고 하는 장점과 숏세일 매물에 대한 바이어 은행의 융자심사기준이 엄격하다는 단점 등이 있겠습니다.
실제로 숏세일이 진행되는 동안 집주인은 모기지를 내야 할 의무가 없습니다. 모기지를 내지 않는다고 하여도 디폴트(채무 불이행)로 간주하지 않습니다. 숏세일의 가장 큰 매력중의 하나입니다. 아울러, 은행이 숏세일을 승인하는 경우 숏세일 후에 남는 채무는 모두 면책(탕감)해 줍니다. 숏세일의 또 다른 매력이 되겠습니다. 그래서 깡통집이 많아진 요즘 숏세일이 인기가 있다고 하겠습니다. 하지만, 아름다운 장미에 가시가 있듯이 매력적인 숏세일에도 위험이 도사리고 있습니다. (다음편에 계속…)
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