아메리칸 드림의 대명사인 내 집 마련은 최근의 높은 주택 가격, 물가에 비해 낮은 임금, 신용 점수 미달 등으로 젊은이들에게는 요원한 꿈처럼 보일 수 있다. 재정 여건이 되는 부모라면 당연히 도와주고 싶을 것이다. 만약 자녀의 주택 구매를 돕기로 마음을 먹었다면 세금에 따른 결과를 고려해 볼 필요가 있다. 제대로 알아보지 않고 자녀 대신 그들의 모기지를 지불해주면 부모와 자녀 모두 주택 모기지 이자에 대한 세금 공제를 받을 수 없는 상황이 될 수도 있다.
세금보고에서 모기지 납부에 따른 이자를 공제하려면 납세자가 일단 개인소득세를 Form 1040 혹은 1040-SR을 통해 보고하며 항목공제 (Schedule A)를 하는 사람이어야 가능하다. 또한 납부하는 사람이 전체 또는 일부의 소유권을 가지고 있는 거주 주택과 세컨드 주택에 대한 모기지 이자만 공제할 수 있다. 즉 이자 공제를 받으려는 사람이 모기지 이자를 납부해야 하며, 해당 주택들을 세법에서 정한 기간 이상 거주지로 사용해야 한다. 따라서 무턱대고 자녀의 모기지를 대신 납부하면 주택 모기지 이자 공제가 불가해질 수도 있으며 과세 대상인 증여에 해당될 수도 있다.
만약 부모가 주택 소유자가 아니며 해당 주택에 거주하고 있지 않다면 모기지 이자를 본인들의 세금보고서에서 공제할 수 없다. 자녀가 이자를 납부하지 않고 있다면 자녀 또한 그들의 세금보고서에서 모기지 이자를 공제할 수 없다. 따라서 부모와 자녀가 동시에 주택 소유권을 가지고 있고, 모기지에 공동 서명하는 것도 방법이다. 이 경우 자녀가 실제로 지불하는 모기지 이자까지 자녀가 이를 공제할 수 있으며 부모도 마찬가지이다. 모기지 은행에서 국세청에 보고하는 양식 1098 Mortgage에 먼저 나오는 사람의 이름으로만 보고될 수 있으니 모기지 은행에 확인하여 제대로 발급되도록 하는 것이 좋으며, 각자의 세금보고서에서 본인이 납부한 이자 지분까지만 공제하도록 한다. 이럴 경우 국세청은 우편으로 세금보고서를 제출하며 내역을 설명하는 첨부물을 붙이라고 명시하고 있다.
자녀가 대출 자격은 없지만 모기지와 이자를 납부할 수 있는 경우, 주택 구입을 위해 자녀에게 돈을 빌려주는 것도 방법 중 하나이다. 빌린 돈으로 주택을 구입하게 하고 모기지를 자녀 본인 명의로 대출받으면 자녀가 지불하는 모기지 이자를 자녀 본인이 공제할 수 있다. 단, 부모와 자녀가 서면으로 약속 어음을 작성해 빌린 액수, 채권자-채무자의 이름, 상환방법, 이자율, 주택보험 유지, 연체료, 재산세, 수리 보수의 의무 등 부동산과 관련된 조건을 명시할 수 있다.
반면 증여의 경우를 보면, 연간 증여 금액을 초과하는 모기지 페이먼트와 이자를 부모가 자녀 대신 지불하는 경우, 증여세 신고서 Form 709를 제출하면 된다. 대부분의 경우 미국 연방 증여세와 상속세의 평생 면제 한도에 비해 부모의 증여 금액이 현저히 낮을 것이므로, 증여세를 납부할 일은 없을 것이다.
Sammy Kim
Attorney at Law
