지난 컬럼에서 외국인이 미국 내 부동산을 팔고 본국으로 귀국할 때 미국 정부에서 무조건 원천징수하는 세금 (보통 10%)을 절세할 수 있는지에 대하여 알아보았다. 간단하게 이 법은 외국인, 즉 세법상 비거주자에게만 적용되는 법이므로 클로징 전에 부동산을 판매할 사람이 미국 거주자 신분임을 확인해주면 원천징수 적용이 안된다는 점을 알려드렸다. (지난 컬럼은 www.okmytax.com에서 확인할 수 있다. )
그러면 세법상 미국 거주자 신분을 어떻게 확인할 수 있을까? 흔히 생각하듯이 영주권 취득이 기준이 아니다.
영주권 미보유자, 과연 세법적으로 “외국인”에 속하는가?
부동산 에이전트가 외국인 매도 건을 여러번 해봤다면 척척 알아서 해주실 거지만, 그런 경우가 아니라면 무엇을 기준으로 세법상 미국 거주자와 비거주자를 구분하는지 헷갈려 할 수 있다. 특히 영주권이 없지만 미국에 거주한 지가 오래된 판매자일 때 더욱 그러하다. 이민법상으로는 외국인이지만 주택을 보유하고 있다가 매도하는 분들은 사실 거의가 세법상으로는 미국 거주자일 가능성이 높다.
주의할 점은 소셜번호가 있다고 무조건 세법상 거주자도 아니며, 영주권이 없어도 미국에 일정 기간 이상 (183일 계산법) 거주했을 경우 세법상 거주자가 된다. 하지만 놀랍게도, 과거에 영주권이나 시민권을 포기했던 사람이 그간 보유하고 있던 미국의 부동산을 매도할 경우에는 세법상 비거주자로 분류되어 FIRPTA 법이 적용되고 따라서 10% 원천징수도 해야 한다.
세금전문가와 미리 상담하여 세법상 미국 거주자라는 것이 확실하다면, 간단하게 클로징 때 미국 거주자 확인서 (certification of non-foreign status)라는 affidavit에 서명하면 된다.
가끔씩 어떤 고객들은 한미 양국에 모두 거주자 신분이 되는 dual resident 인 경우도 있다. 이럴 경우에는 한미조세조약에 따라 순서대로 테스트 해보면 된다. 먼저 가족들과 함께 거주하는 곳을 보는 “항구적 주거지” (permanent home) 테스트를 해본다. 그래도 잘 모르겠으면 경제적인 이해관계를 따지는 “중대한 이해관계의 중심지” (center of vital interest)라는 테스트로 어느 나라의 거주자인지 판단한다. 그래도 명확하지 않으면 “일상적 거소” (habitual abode), 국적 (citizenship) 순으로 따진다.
미리 떼는 세금을 없애거나 낮출 수 있나?
주거용이었던 소규모 주택인 경우에는 미리 원천징수를 할 필요가 없다. $300,000 미만의 매매가이면 가능하다. 또, IRS에서 발급해주는 원천징수 면제확인서 (withholding certificate)를 미리 받아온 경우도 미리 세금을 안 떼도 된다. 증빙 서류로 HUD-1, 공사 계약 및 영수증, 매매계약서 등을 첨부해서 집을 팔아도 낼 세금이 없다고 것을 보여주면, 정부측에서도 괜히 징수했다가 반환해야 하므로 확인서를 발급해 준다.
또한, 딱히 주택 보유 중 손해는 없었더라도 10%의 원천징수금액이 실제로 납부할 세금보다 많은 경우에는 이 원천징수액을 줄여달라고 IRS에 신청을 하고 경감 승인을 받으면 된다. 서류 처리 기간이 약 3개월 정도이므로 매매계약 후 바로 신청하길 권한다.
귀국을 계획하시는 분들 꼭 미리 움직이시라.
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