중고등학생 자녀들의 교육을 위해 몇 년 전 미국으로 이주했다가, 자녀 대학 입학 후 계획했던 영주권 취득이 뜻대로 되지않자, 과감히 살고있던 콘도를 팔고 한국으로의 영구 귀국을 선택한 분이 상담을 오셨다.
“부동산 에이전트가 그러는데, 주택 판매가의 10% 나 되는 세금을 미리 떼고 남은 90%만 받을 수 있다던데 무슨 세금을 정산도 하기 전에 미리 떼어가요? 맞는 얘기인가요?”
그 고객이 세법상 “비거주자”라면 맞는 얘기이다. FIRPTA라는 세법 때문이다. 그러나 만약 그 분이 이 법에 적용이 안되는 세법상 미국 거주자라면? 그러면 미리 떼는 세금이 없다.
기본 FIRPTA 법 바로알기
1980년 전에는 외국인이 미국 영토 내의 부동산을 보유하고 있다가 정리할 때 따로 세금을 부과하지 않았다. 1980년 6월부터는 외국인 소유 부동산 매도시 양도차익이 발생했을 경우 capital gain tax를 부과하기 시작했다. 그리고 1984년 12월부터는 이름도 요상한 FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act),라는 외국인 부동산 투자세법이 생겼다.
주로 “펄-프-타”고 일컫는 이 법에 따르면, 외국인이 미국 내 부동산을 매도할 경우 바이어에게 원천징수의 책임을 지운다. 클로징 테이블에서 총 매매대금의 10% 에 해당하는 세금을 원천징수하여 이를 제하고 남은 돈만 판매인에게 주라는 법이다. 10% 세금을 가지고 있다가 클로징 날로부터 20일 이내에 신고양식 8288, 8288-A과 함께 Utah주에 있는 IRS에 납부해야 한다. 여기까지만 하면 바이어의 책임과 의무는 끝이 난다.
주의할 것은 양도차익의 10%가 아니라 모기지를 포함한 총 매매대금의 10%이란 점이다. 참 주먹구구식 계산이다. 왜냐하면 실제로 매입가와 필요경비를 제하여 양도소득세를 계산해보면 아예 세금이 없거나 매매가의 10% 보다 훨씬 세금이 낮을 확률이 많기 때문이다. 그러나 이 차액은 이듬해 세금보고시 정산하지 않는 한 돌려받을 수 없게 되어있다.
그렇다면 왜 이 불공정한 법이 생겼을까?
외국인이 집을 팔고 본국으로 돌아가고 나면 미국정부 입장에서는 그들에게 양도소득세를 받아낼 수 있는 가능성이 희박하다. 그래서 기약도 없이 익년 4월 세금보고할 때까지 기다릴 필요없이, 클로징 할 때 총 매매대금(amount realized)에서 미리 10% 정도를 원천징수해버리는 법을 통과시킨 것이다 (연방 세법 §1445). 이 금액을 크레딧으로 잡고 양도소득세 정산을 하여 개인세금보고를 하지 않고서는 돌려받을 수 없다.
간단한 해결 방법
부동산 에이전트가 외국인 매도 건을 해봤다면 척척 알아서 해결할테지만, 그런 경우가 아니라면 무엇을 기준으로 세법상 비거주자를 구분하는지 헷갈려 할 수 있다. 대충 이해하고 들어갔다가 클로징하는 당일날, 타이틀 회사에서 무조건 10% 원천징수 (withholding)를 해야한다고 주장한다면 그대로 따라가는 경우도 있다. 타이틀 회사의 직원도 제대로 FIRPTA 법을 이해 못하는 경우가 많다.
클로징 전에 세금전문가와 미리 상담하여 본인이 세법상 미국 거주자라는 것을 타이틀 회사에게 미리 확인해주면 원천징수를 걱정할 필요가 없다. 간단하게는 클로징 때 미국 거주자 확인서 (certification of non-foreign status)라는 확인서(affidavit)에 서명하면 된다.
절세의 비밀은 미리미리 대비하는 자에게 주어진다. 다음 컬럼에서는 FIRPTA 법의 예외 규정과 미국 거주자 신분 확인 방법에 대해서 자세히 얘기해보겠다.
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