이윤과 리스크는 항상 투자의 기본척도가 된다. 아주 오래전부터 우리는 투자를 해왔다. 토끼를 여러마리 사냥해서 음식이 풍부할 때, 이웃이 토끼 두마리를 달라고 한다. 자신이 토끼를 사냥에 성공하면 세마리를 주겠다는 것이다. 어차피 많이 남겨서 토끼 고기를 썩히는 것보다는 훨씬 이득인 행위이기에 승낙한다. 이윤은 토끼 두마리가 세마리가 되는 것이고, 리스크는 이웃이 토끼 사냥을 나갔다가 호랑이에 공격을 당해서 죽는 것이다.
부동산 투자는 다른 투자들에 비해서 리스크가 적은 편이다. 물론 리스크가 없는 것은 아니지만, 주식처럼 주당 $100 이던 주가가 회사가 부도가 나서 1센트로 전락하는 일은 극히 드물다. 그러나 구입가격의 몇배로 뛰는데는 주식과는 달리 꽤 오랜 시간이 걸린다. 즉, 리스크는 낮고 이윤은 중간 정도의 투자 품목이라 하겠다.
부동산 투자는 세가지로 이윤을 찾을 수 있다. 이 세가지의 합이 연이윤 9%를 넘는 경우가 많고 리스크가 적기에 많은 사람들이 관심을 갖는 것이다.
첫째는 주택가격 상승을 통한 이윤이다.
주택구입 가격보다 더 높은 가격으로 판매를 했을 때의 이윤을 말한다. 이 또한 단기적인 상승은 바라지 말아야 한다. 최근의 주택가격이 아직 2007년의 수준에 못미치기에, 2007년에 주택을 구입한 사람들은 아직도 이윤보다는 손해를 볼것이다. 그러나 장기적으로 10년이상을 본다면 확실히 높은 가격을 기대할 수 있을 것이다. 20년전에 20만불에 구입한 주택이 60만불이 넘게 팔리는 예를 흔한게 볼 수 있다. 장기적 가치상승에 가장 중요한 항목은 로케이션(Location, 지역)이다. 아무리 최신 디자인, 업그래이드, 가전제품의 주택도 20년 후에는 구식 디자인, 답답한 내부, 낡은 가전제품으로 전락하고 만다. 그러나 로케이션은 항상 변하지 않는다. 그러므로 투자용 주택을 선택할 때는 좋은 로케이션을 가장 우선 항목으로 생각해야 한다. 학군 좋은 지역의 낡은 주택이 험한 지역의 새주택보다 잘 팔리는 이유를 생각하면 된다.
둘째는 매달 받는 렌트비 수입이다.
이는 다운페이머트, 이자율, 렌트액수등에 따라 달라지는데, 최소한 연이자 5% 받아야 할 것이다. 즉, $50,000을 다운페이해서 투자주택을 구입했다면, 일년에 $2,500의 수익, 매달 순이익이 $208은 남아야 할 것이다. 결국 이는 뮤추얼 펀드 이상의 이윤과 같은 효과를 볼 수 있는 것이다. 더구나 뮤추얼펀드와는 달리, 주택을 팔면 가격상승 이윤도 올릴 수 있다. 렌트 수입의 가장 큰 요인은 테넨트의 자질이다. 렌트비를 잘 내고, 주택을 상식적 잘 사용하고, 필요시에는 주인과 테넨트가 서로 협력하는 사람을 찾아야 한다.
세째는 세금공제의 효과이다.
모게지의 이자는 수입공제가 가능하기에 세금감면의 효과도 볼 수 있다. 세제가 계속 바뀌고 공제방식도 개인마다 틀리므로, 이 사항은 세무사와 상의가 도움이 될 것이다.
부동산 거부에게 누군가가 최고의 부동산 교훈을 물었을때, 그는 “로케이션, 로게이션, 로케이션”이라고 답했다. 내부가 낡았으면 새로 업그래드 하면 되고, 테넨트가 문제가 있으면 새로운 입주자를 찾으면 된다. 그러나 로케이션은 바꿀 수가 없는 것이 부동산의 원칙이다.
