미국 세법 FIRPTA: 외국인 셀러가 알아야 할 부동산 양도세 원천징수법

멀쩡하게 매입한 집에서 잘 살고 있던 바이어에게 일 년 후 IRS에게 세금 통지서를 보낸 것이다. IRS 콜렉션 편지의 내용은 미국 소재 부동산을 매도한 외국인에게서 원천징수된 세금을 클로징 후 20일 내에 IRS에 납부하지 않았을 때, 원천징수할 책임을 바이어에게 묻는 법이 바로 외국인 부동산투자 세법인 FIRPTA 이며, 따라서 Withholding agent인 바이어에게 세금을 내라는 내용이었다. 난데없이 십만 불이 넘는 세금 통지서를 받은 바이어는 외국인에게 집을 샀다는 이유로 세금을 떠안아야 했다. 타이틀 회사에 먼저 연락해 어떻게 된 내용인지 물었고 FIRPTA 법에 대해 처음으로 인지하게 된 바이어는 타이틀 회사에게 책임을 돌리려 했다. 그러나 이미 바이어의 소셜 번호 앞으로 연결된 세금 빚은 그냥 없어지는 것이 아니었다. 타이틀 회사가 IRS에 사정을 설명하는 편지와 증빙 자료들을 보냈지만, 정부의 징수 활동은 계속 되었다.

타이틀 회사 입장에서도 난감했다. 원천징수했던 세금 부분을 이미 외국인 셀러에게 돌려주었기 때문에 낼 돈도 없었고, 클로징 후에 IRS에 납부했었다는 증명을 할 수가 없었다. 이 상태에서 로펌 사무실을 찾아온 바이어과 타이틀 회사에게 일단 위임장을 받고 배정된 IRS 징수 직원과 소통을 시작했다. 사건이 더욱 꼬인 이유는 외국인 셀러가 미국을 떠나 고향인 케냐로 이미 돌아갔고 2024년 세금보고서를 제출하지 않아서 해당 주택 매도에 대한 원가 계산이 되지 않았기 때문이다. 집을 팔고 난 후 총 매도가는 1099-S 라는 양식으로 IRS에 이미 보고되므로 IRS에서는 셀러의 세금보고서를 기다리고 있는데, 클로징 후 납부된 원천징수된 세금이 없는 것은 물론, 셀러의 매수 원가를 확인해주는 세금보고서도 제출되지 않았기 때문에 납부되지 않은 10%의 세금은 자동적으로 바이어의 세금 (Civil Penalty)로 책정된 것이었다. 따라서 셀러에게 연락을 해서 2024년 세금보고서를 급행으로 제출했고, 사실관계를 확인해주는 자료과 설명들을 제출한 결과 IRS에서는 양도 소득이 전혀 없었음을 인지하고 바이어에게 책정했던 원천징수의 책임과 따라온 벌금을 탕감해주는 결과를 도출할 수 있었다.

연방 세법 §1445(a)에 따라 1984년 12월부터 시행된 FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)는 주로 “펄-프-타”고 발음한다. 간단히 말해서 FIRPTA 법은 외국인이 미국 부동산 소유권을 처분할 경우 매수자 (바이어)에게 세금 원천징수의 책임을 지우는 법이다. 부동산 계약하는 날 클로징 테이블에서 총 실현된 금액의 10-15% 에 해당하는 세금을 원천징수하여 이를 제하고 남은 돈만 판매인에게 주라는 법이다. 매수자은 원천징수된 세금을 가지고 있다가 클로징 날로부터 20일 이내에 신고양식 8288, 8288-A과 함께 Utah 주에 있는 IRS로 납부해야 할 의무가 있다. 여기까지만 하면 바이어의 책임과 의무는 끝이 난다.

주의할 것은 원천징수 세금을 계산할 때 양도차익이 아닌 총 실현된 매매대금의 10-15% 로 계산한다는 점이다. 실제로 조정된 원가와 필요경비를 제하여 양도소득세를 계산해보면 아예 세금이 없거나 낮아질 확률이 많다. 그러나 이듬해 세금보고서 안에 Schedule D와 8288 양식을 넣어야 세금이 바로 정산되고 환급금이 있다면 수표가 발행된다. 이런 건들을 진행해보면 IRS 내부 사정을 아는 전문인을 통한 적극적 대응이 필요하다. 그 다음은 시간과의 싸움이다.

외국인 매도 건을 많이 진행해 보지 않은  타이틀 회사나 부동산 에이전트가 FIRPTA 법을 숙지해주지 않거나 원천징수한 세금을 제 때에 납부하지 않아서, 아무 것도 모르고 집을 구입한 바이어가 피해를 입는 경우가 많다. 클로징 날짜가 잡히기 전에 미리 짚어보고 외국인 셀러의 ITIN 이나 소셜 번호 존재 여부, 셀러의 세법상 미국 거주자 여부, 원천징수 면제 증서 신청 등과 같이 세심한 단계까지 계산해서 클로징 날짜를 고려하고, 바이어와 합의 하에 클로징 날짜를 충분히 연기하는 결정이 필요하다.