새 집을 사서 이주한 고객은 몇 달 후 연방국세청 ( IRS) 에서 8 만불의 세금이 밀렸으니 납부하라는 통지서를 받았습니다 . 한 번도 세금보고를 미룬 적이 없고 모든 세금을 철저히 납부해 온 고객은 통지서가 잘못 되었을 것이라고 생각하고 무시해버렸습니다. 그로부터 약 두 달 후 , 재산을 차압 할 수도 있으니 밀린 세금액을 당장 납부하라는 내용의 체납고지서가 도착하고서야 무시할 수 있는 내용이 아니구나 싶었습니다. 집 살 때 서명하러 갔던 타이틀 회사와 부동산 중개인에게 모두 문의를 해보았고 , 결국 타이틀 회사에서 보낸 국세청 양식과 집을 매도했던 셀러측에서 보낸 원천징수 세금액을 증명하는 수표 복사본까지 모두 국세청에 보내고 나서는 한숨을 돌렸습니다.
사실 집을 산 바이어는 외국인 셀러에게 집을 산 것 외에 아는 것이 없었습니다 . 그러나 서류를 제출한 후에도 IRS 에서는 계속 세금 고지서를 보냈고 문제가 해결되지 않았습니다 . 고객이 여러 번 IRS 에 전화하기를 시도하여 어렵게 통화 연결이 되었으나 IRS 측의 직원에게 설명해봐도 해당 문제에 대한 이해도가 낮아 전혀 도움이 되지 않았습니다 . IRS 로컬 사무소에 방문하여 직원에게 직접 설명하라는 권유를 받아 약속을 정한 다음 부동산 에이전트와 함께 IRS 사무소를 방문했습니다 . 그러나 역시 해결점을 제시하지 못하기는 마찬가지였습니다 . 더 큰 사무소에 가면 경험이 있는 매니저가 있을 거라며 조금 더 큰 도시의 IRS 사무소에 약속을 잡아 이 주 후에 약속 시간에 도착했으나 역시 그 곳에서도 딱히 어떻게 해결하라는 답을 받지 못했습니다. 바이어에게 무슨 일이 일어난 것일까요 ?
외국인 신분의 부동산 소유자가 미국에서 해당 부동산을 매도할 때는 FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) 법을 따라야 합니다 . 이 연방 세법은 §1445(a) 조항에 따라 1984 년 12 월부터 시행된 법으로 , 간단히 말해서 외국인이 미국 부동산 소유권을 처분할 경우 총 실현된 매도 금액의 10-15% 에 해당하는 세금을 원천징수하여 이를 제하고 남은 돈만 판매인에게 주라는 법입니다. 보통 타이틀 회사에서 원천징수된 세금을 클로징 후20 일 이내에 신고양식 8288, 8288-A 과 함께 IRS로 납부하게 됩니다.
이 모든 과정이 순조롭게 흘러가지 않는 경우 연방국세청은 집을 산 바이어에게 외국인 셀러가 냈어야 할 세금에 대한 책임을 지우게 됩니다 . 이렇게 되면 부동산 중개인과 타이틀 회사 입장이 난감해집니다. 집을 산 바이어의 원성과 해결을 요청하는 연락이 끊이지 않을 것이고 원천징수했던 세금 부분을 이미 클로징 후에 IRS 에 납부했었다는 증명 외에는 달리 해결할 방법이 없습니다 .
이런 문제를 해결하기 위해서는 바이어과 타이틀 회사에게 일단 위임장을 받고 IRS 부서와 소통을 시작합니다. 사건이 더욱 꼬일 수 있는 이유는 외국인 셀러가 미국을 떠나 고향인 외국으로 이미 돌아갔기 때문에 해당 연도에 대한 세금보고서 ( Form 1040- NR) 를 요구하기가 어렵다는 점입니다 . 집을 팔고 난 후 총 매도가는 1099-S 라는 양식으로 IRS 에 이미 보고되므로 IRS 에서는 셀러의 세금보고서를 기다리고 있는데, 세금 보고서가 제출되지 않으면 클로징 후 납부된 원천징수된 세금과 연결 고리가 생기지 않기 때문에 납부된 10% 의 세금은 연방정부측에 가 있으나 인식되지 않고 자동적으로 바이어의 세금 (Civil Penalty) 으 로 책정되게 됩니다. 이럴 때는 가능하다면 외국인 셀러에게 연락을 해서 세금보고서를 급행으로 제출하라고 함과 동시에, 사실 관계를 확인해주는 자료과 설명들을 제출하면서 국세청이 이미 납부된 수표를 찾아 해당 사건과 연결하도록 하는 작업을 해야 합니다 .
외국인 매도 건을 많이 진행해 보지 않은 타이틀 회사나 부동산 에이전트가 FIRPTA 법을 숙지해주지 않거나 원천징수한 세금을 제 때에 납부하지 않아서, 아무 것도 모르고 집을 구입한 바이어가 피해를 입는 경우가 많 습니 다. 클로징 날짜가 잡히기 전에 미리 짚어보고 외국인 셀러의 ITIN 이나 소셜 번호 존재 여부, 셀러의 세법상 미국 거주자 여부, 원천징수 면제 증서 신청 등과 같이 세심한 단계까지 계산해서 클로징 날짜를 고려하고, 바이어와 합의 하에 클로징 날짜를 충분히 연기하는 결정이 필요합니다.
Sammy Kim 변호사는 워싱턴 D.C. 와 버지니아주에서 활동하는 세금 전문 변호사입니다. 개인, 자영업자, 그리고 중소기업들이 IRS 나 주정부와의 세금 문제에서 벗어날 수 있도록 돕는 일을 하고 있습니다. 2016 년부터는 실제 사례를 바탕으로 한 주간 세금 이야기를 꾸준히 연재하며, 복잡하고 어려운 세금 문제를 쉽게 풀어주는 데 힘쓰고 있습니다.
사무실 주소 : 9687 Main St. STE B, Fairfax, VA 22031
상담 문의 : (703) 951-7407, kr.vataxattorney.com
구글 후기: www.talkaboutsammy.com
