은퇴를 앞둔 나이라면 재산 상속과 증여에 대해 한번쯤은 생각해 보게 된다. 이 글을 읽고 있는 분들 중에는 미국 뿐만 아니라 한국에도 재산이 있는 경우가 많을 것이다. 그러나 오래 전에 미국으로 넘어와서 살고 있다면 한국에 있는 재산을 증여, 상속할 때 어느 나라의 법을 따르는 지 헷갈릴 수 있다. 결론부터 이야기하자면, 한국에 있는 재산은 재산을 물려주는 사람이나 받는 사람의 국적과 무관하게 한국 법을 따른다. 단지 한국 세법상 거주자인지 비거주자인지에 따라 과세되는 재산범위가 달라질 뿐이다. 하지만 한국은 높은 상속세율과 증여세율로 주목받는 나라 중 하나이다. 이에 대한 면제 한도도 미국보다 낮다. 그래서 일부 사람들은 한국에 있는 재산을 자녀에게 증여, 상속하고 싶을 때 다른 방법을 사용하여 절세 전략을 세우고는 한다.
한국에서 부동산 상속세나 증여세 부담을 줄이기 위해 이용하는 전략 중 하나는 가족간 거래이다. 주로 자녀가 부모로부터 부동산을 매수하는 방식으로 거래를 한다. 그러면 매도자인 부모는 양도소득세, 매수자인 자녀는 취득세를 부담하게 되고, 매매거래이기 때문에 증여세는 발생하지 않는다. 보통 증여세가 양도소득세에 비해 부담이 클 때 이러한 전략을 이용한다. 가족에게 넘기는 거니 기왕이면 저가에 넘기는 게 좋은 방법이라고 생각할 수도 있다. 그러나 한국 세법은 특수관계인(가족 등) 간의 거래에서 지나치게 저렴하게 매매가 이루어졌다면 증여로 간주한다. 그 기준은 부동산의 시가와 거래금액의 차이가 시가의 30% 혹은 3억 원 이상인 경우이다. 이 기준금액을 초과하여 저가로 양도 하였다면 초과분을 증여 받은 것으로 보고 증여세를 부과한다. 즉, 시가 10억 원인 주택을 자녀에게 7억 원에 매도하면 증여세 부담이 없지만, 같은 주택을 5억 원에 매도한다면 초과 분인 2억 원에 대해 증여세가 부과된다.
다만, 이 전략을 이용할 때에는 주의할 점이 있다. 부모가 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 해당하는지 여부를 따져봐야 한다는 것이다. 한국 소득세법에는 시가의 5% 혹은 3억 원 이상 저렴하게 양도하면 매매금액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하는 강력한 징세 조항이 있다. 위의 예시처럼 시가 10억 원인 주택을 자녀에게 7억 원에 매도하면 10억 원의 5%인 5천만 원을 초과한다. 따라서 7억 원이 아닌 시가 10억 원을 기준으로 양도소득세를 계산하게 된다. 그러나 부모가 1세대 1주택 비과세 요건에 해당한다면 7억 원에 주택을 매도해도 양도소득세를 내지 않는다. 따라서 가족간 거래 전략에서는 부모의 1세대 1주택 비과세 해당 여부가 관건이라고 할 수 있다.
한국 소재 재산의 절세 계획을 세울 때에는 해당 재산의 처분이 한국 법을 따라 이루어 진다는 것을 알아 두어야 한다. 무엇보다 한국은 여러가지 세금공제 혜택을 한국 거주자에게만 인정하는 경우가 많다. 1세대 1주택 비과세 혜택도 원칙적으로 한국 거주자에게만 적용된다. 비거주자는 일정한 조건 하에서만 예외적으로 인정된다. 또한 증여재산공제의 경우에도 한국 거주자인 자녀에게 증여하면 5000만원의 공제 혜택이 적용되지만, 자녀가 비거주자라면 적용되지 않는다. 앞서 언급한 내용은 일반적인 정보를 바탕으로 하며, 세금 문제는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으니 실제 부동산을 양도하기 전 세무 전문가에게 상담 받는 것을 추천한다.
Sammy Kim
Attorney at Law
