미국 유학을 시작하면서 부모님의 도움으로 대학가에 있던 깔끔한 콘도를 매수하여 거주하다가 졸업하면서 콘도를 팔고 한국으로의 영구 귀국하려는 고객이 있었다. “부동산 에이전트가 그러는데, 부동산 판매가의 15% 나 되는 세금을 미리 떼서 국세청에 내고 남은 돈만 받을 수 있다던데 무슨 세금을 정산도 하기 전에 미리 내나요? 맞는 얘기인가요?”
미국세법상으로 부동산을 매도하려는 고객이 외국인이며 세법상 비거주자라면 맞는 얘기이다. 하지만 이 세금의 일부나 전체를 환급받을 수 있는 가능성도 있다. 이는 FIRPTA라는 외국인 부동산투자세법 때문이다. 그러나 만약 그 고객이 미국 소득세법상 거주자이고 이를 서명으로 확인한다면 FIRPTA에 의거해 미리 세금을 떼지 않아도 된다. 혹은 미리 원천징수 면제증서를 미리 국세청에 신청해서 받았거나 기다리고 있다면 매매계약날 세금을 원천징수를 하지 않아도 된다. 아쉽지만 이 고객은 소셜넘버를 받을 자격이 되지 않아 ITIN 이라는 세금 ID를 받아야 했던 외국인이었고 클로징 날짜가 너무 가까워서 원천징수 면제 신청을 하지 못한 터라 세금의 원천징수를 피할 수 없는 상태였다.
FIRPTA 법 바로알기
연방 세법 §1445(a)에 따라 1984년 12월부터 시행된 FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)는 주로 “펄-프-타”고 발음한다. 간단히 말해서 FIRPTA 법은 외국인이 미국 부동산 소유권을 처분할 경우 매수자 (바이어)에게 세금 원천징수의 책임을 지우는 법이다. 부동산 계약하는 날 클로징 테이블에서 총 실현된 금액의 15% 에 해당하는 세금을 원천징수하여 이를 제하고 남은 돈만 판매인에게 주라는 법이다. 매수자은 원천징수된 15% 세금을 가지고 있다가 클로징 날로부터 20일 이내에 신고양식 8288, 8288-A과 함께 Utah 주에 있는 IRS로 납부해야 할 의무가 있다. 여기까지만 하면 바이어의 책임과 의무는 끝이 난다.
주의할 것은 원천징수 세금을 계산할 때 양도차익이 아닌 총 실현된 매매대금의 15% 로 계산한다는 점이다. 실제로 조정된 원가와 필요경비를 제하여 양도소득세를 계산해보면 아예 세금이 없거나 낮아질 확률이 많기 때문이다. 그러나 이듬해 세금보고서의 Schedule D와 8288 양식을 통해야만 정산되고 환급되어진다.
외국인 매도 건을 진행해 본 타이틀 회사나 부동산 에이전트도 제대로 FIRPTA 법을 이해 못 해 아까운 시간을 낭비하는 경우가 많다. 클로징 날짜가 잡히기 훨씬 전에 미리 상담하여 ITIN 여부, 세법상 미국 거주자 여부, 원천징수 면제 증서 신청 여부 등과 프로세싱에 걸리는 날짜를 고려해 바이어와 합의 하에 클로징 날짜를 충분히 연기하는 결정 들이 필요하다.
Sammy Kim
Attorney at Law
