안녕하세요. 정직 신용 경험의 그린웨이 펀딩그룹 배준원 입니다. 지난시간에 이어서 다운을 20% 미만으로 하게 될때 발생하는 모기지 보험에 대해서 알려 드리고 있는데요.
기본적으로 20% 미만의 다운을 할때 Conventional 일반융자에 발생하는 모기지 보험, 그리고 다운하는 금액과 크레딧에 따라 차등적용되는 모기보험료율이 FHA 정부융자의 경우에는 다르게 적용이 된다는 점 알려드리고자 합니다.
일반융자와는 달리 정부융자의 경우는 사실 안전자산 불안전 자산을 구분하는 방식이 다릅니다. 크레딧 리스크 구분이 일반 컨벤셔널 융자와는 다르기떄문인데요.
우선, 정부융자에는 다운페이먼트를 얼마를 하더라도 모기지 보험료가 늘 발생을 합니다.
대신에 일반 융자에서처럼 크레딧이나 다운에따라 모기지 보험요율이 정해지진 않는편입니다.
FHA 정부융자는 일반적으로 고정된 모기지 보험요율을 사용하는데요, 다운이 3.5% 인 경우 0.85%의 모기지 보험율, 5%이상의 다운인경우 0.8%의 요율이 적용됩니다. 아쉽게도 다운을 20% 이상을 하게 되더라도 0.8% 의 모기지 보험료율은 적용이 된다는 점입니다.
하지만, 일반융자에서처럼 크레딧에 따른 보험료율의 차이는 없습니다.
컨벤셔널 융자에서의 모기지 보험요율은 본인의 다운 페이먼트 정도와 크레딧 점수에 따라 차이가 많이 나는반면 정부융자의 경우는 거의 차이 없이 같은 요율의 적용을 받게 됩니다.
즉, 정부융자는 통상 낮은 크레딧에서도 낮은 다은 페이먼트로 낮은 모기지 보험요율로 융자를 받을수 있는 장점이라고 볼수 있구요, 일반융자는 크레딧이 좋은분들이 낮은 다운을 하시더라도 낮은 모기지 보험요율을 가지고 융자를 얻을수 있다고 보면 이해가 쉬울거라 생각합니다
자아 그럼 다운을 20%미만을 하게 되면 무조건 모기지 보험료를 내는 상품을 가져야 하는건가요?
원칙은 그렇습니다만, 은행이 모기지 보험을 대신 내주는 즉, LPMI (Lender Paid Mortgage Insurance) 이 요즘은 대세입니다. 모기지 보험료를 따로 내는 대신에 이자가 조금 더 올라가고 그 오른 이자에 따른 프리미엄을 가지고 은행이 모기지 보험을 내주죠.
장점은 이자율은 조금 높지만 전체 페이먼트는 모기지 보험을 내지 않게 되므로 더 낮아진다는 점입니다. 단점은 일단 이자율에 모기지 보험료가 포함이 되므로 오른 이자율이 30년동안 지속된다는 점입니다. 즉, 중간에 빚이 많이 갚아져서 에쿼티가 생기더라도 이자율이 다시 떨어지지는 않습니다. 반대로 모기지 보험을 직접 따로 페이를 하는경우는 모기지 보험이 조금 더 비싸기는 하지만 그래도 시간이 지나서 집에 에쿼티가 생기면 모기지 보험료는내지 않아도 되는 옵션이 발생하는겁니다.
사실상 집을 구입하시고 그 집을 소유하고 있는 평균기간이 사실 30년이 아니고 통계에 따르면 약 7 – 8년 정도라고 합니다. 과연 그기간만큼만 집을 소유한다면 사실 조금 이자율이 높더라도 모기지 보험료가 없는 LPMI가 훨씬 유리합니다 물론 그반대로 오래도록 한집에서 사신다면 또는 짧은 미래에 모기지를 일부 상환을 해서 모기지 보험료를 없엘수있는 상황이 온다면 모기지 보험료를 따로 내는 옵션을 선택하시는게 유리하겠죠.
제가 시간이 될때마다 늘 강조해서 말씀드립니다만 부동산 거래 주택융자는 사실 대부분의 분들에게 일평생 가장 큰 규모의 투자이자 대출의 기회이니 지금 새로운 집을 구입하시고 재융자를 하시고 하시는분들은 본인들 스스로가 더 공부하고 준비하는 자세로 임하셔서 어떤게 본인들에게 가장 알맞는 방법인지 알아보시면 좋겠습니다. 또, 필요에 따라 도움을 받으셔야 한다면 꼭 믿을수 있는 자격있는전문인과 상의 하시고 잘 판단하셔서 본인들에게 가장 알맞는 길을 찾으시길 당부 드립니다.
