안녕하세요. 정직 신용 경험의 그린웨이 펀딩그룹 배준원 입니다. 새로운 대통령과 함께 불어닥친 금융시장에 막대한 여파를 최근 경험하고 있는데요. 단기적이기를 바랍니다만 사상초유의 이자율 급등을 경험하고 있는 지금 연말을 앞두고 그리 썩 밝지만은 않은 금리전망에 마음이 무겁습니다.
최근에 주택융자를 얻는 많은분들이 낮은 다운페이먼트 옵션들을 많이 활용하고 있는데요, 낮은 다운페이먼트 융자 옵션에 일반적으로 발생하는것이 바로 모기지 보험입니다.
모기지 보험이란 과연 어떤 보험이며 또 언제 필요할까요?
보통 보험이라는게 미래에 발생할수 있는 위험, 사고 등에서 생기는 경제적타격이나 부담을 덜기위해 준비해두는 장치를 말합니다. 생명보험은 생명을, 집화재보험은 집이 재난을 당하는데 대한 대비를, 자동차 보험은 자동차 사고등을 대비하는 등등 여러가지가 있죠.
그럼 모기지 보험은 모기지를 어떻게 보호하기 위한건지를 알아보도록 하겠습니다.
보통 집을 구입하실떄 은행등의 대출기관의 입장에서 보면 담보를 잡는 해당 집을 100원이라고 가정을 한다면 80원 까지는 안전자산으로 규정을 합니다. 80% 이상을 바로 불안전 자산으로 규정을 합니다. 즉, 100원짜리 담보대상의 집이 80원까지는 안전자산이라서 돈을 빌려주는데 큰 무리가 따르지 않지만 나머지 20%는 불안전 자산으로 분류가 되니까 돈을 빌리는 사람이 그 불안전 자산에 대한 부분, 즉 다운페이를 20%를 가지고 오면 은행입장에서는 대풀의 안정성을 깨지 않게 된다는거죠. 흔히들 20% 다운 20% 다운 많이 얘기들 하시는데 그런 이유에서입니다.
따라서 20% 미만의 다운을 하게 될떄 모기지 보험이 필요가 하게 되는겁니다. 은행입장에서는 다운을 적게 하면 불안전 자산으로 분류되는 20원에 대해서 뭔가 보호 장치가 필요하게 되지요.
예를 들어 100원짜리 집에 10원을 다운하고 90원을 돈을 빌린다면 은행에서는 90원을 대출을 해주는데 그중에 80원만 안전 자산이고 나머지 10원은 불안전 자산에 대해 돈을 빌려주는것이라 그에 따른 장치가 필요한겁니다 바로 그안전장치 역할을 해주는게 바로 모기지 보험, 흔히들 말하는 PMI (Private Mortgage Insurance) 입니다.
일반적으로 모기지 보험료는 다운하는 금액, 크레딧등등에 따라 차등적으로 적용됩니다.
모기지 보험은 집 전체를 보험을 드는게 아니라 결국 집자산대비 대출금에서 차지하는 불안전한 자산으로 분류되는 부분에 대해 보험을 드는것이니 다운을 하는 비중에 따라 당연히 보험요율이 달라집니다. 즉 15% 다운을 하시면 불안전자산부분이 5%, 10% 다운이면 10%, 만일 5% 다운이면 15%를 보험이 커버를 해줘야 하니까 다운이 적어지면 적어질수록 보험요율이 올라가니 보험료가 많아 집니다. 즉 일반 다른 기타 보험들에서 보상 받을 커버리지가 많아지면 많아질수록 보험료가 올라가는것과 같은 이치입니다.
또, 다운하는 금액의 차이 외에도 융자신청인의 크레딧에 따라 모기지 보험료율은 차등적용 됩니다. 크레딧이 높으면 높을수록 모기지 보험료율이 낮아진다고 보시면 됩니다.
예를들면, 자동차 보험에서 사고 기록이 있다든가 히스토리가 안좋으면 보험료가 비싸지는것과 똑같은 이치입니다. 쉽게 이해 되시죠? 즉, 모기지 보험료율이 가장 좋게 받으려면? 크레딧이 좋고 다운을 가급적 많이 하는게 좋습니다.
물론 가장 좋은것은 다운 자체를 20% 이상을 하셔서 은행 입장에서 불안전자산에 대한 대출이 없도록 하면 받으시는 융자조건도 최상으로 받으실수 있으니 가장 좋습니다만, 부득이 한 경우 다운을 적게 할수밖에 없다면 크레딧을 잘 유지하셔야한다는 점, 즉 크레딧 의 중요성이 여기서 한번 더 드러난다는것 명심하시고 잘 준비하시는 여러분들 되시길 바랍니다.
