Q: 비즈니스 리스 계약을 할 때 5년에 5년 옵션이 있으면, 처음 5년이 지난 뒤 나머지 5 년에 대한 옵션은 테넌트만이 행사할 수 있나요? 건물주가 옵션 5년을 못쓰게 할 수도 있나요? 옵션에 대해서 설명 좀 해 주십시오.
A: 리스 계약은 그 용어에서 알 수 있듯이 하나의 “계약” 입니다. 모든 계약에 적용되는 황금룰이 있는데, 그것은 바로 “계약 내용이 법” 이라는 룰입니다. 계약을 하는 사람 또는 비즈니스를 “계약당사자”라고 지칭하는데, 리즈 계약의 경우 계약당사자는 테넌트(세입자)와 랜드로드(임대주)가 되겠습니다.
계약당사자가 서로 합의하에 계약을 하는 경우, 그 둘 사이의 계약 내용은 계약당사자 사이의 관계를 결정하는 법이 됩니다. 가령 한달에 렌트비 $10,000을 지급하기로 하고 그 기간을 10년으로 했다면 그 계약 내용은 이제 양측이 따라야 하는 법이 되는 것입니다. 그러고 보면 법을 만든다는 것이 그다지 어려운 것은 아니죠. 물론 여기엔 몇 가지 제약이 있지요. 우선 합의 내용이 합법적인 것이 되어야 하며, 협박이나 강박에 의한 것이 아니며, 거짓이 없어야 합니다.
그래서, 마약을 사고 팔기로 계약하는 경우엔 계약 내용을 강제할 수 없는 것이며(불법계약), 깡패의 협박을 받아 체결한 사업체 양도 계약도 불법이며 (협박에 의한 계약), 봉이 김선달이 한양의 허풍선과 체결한 대동강 매매 계약도 불법이 되는 것이죠(사기 계약).
하지만 합법적으로 두 성인 사이에 이루어진 계약인 경우, 그 계약 내용이 그 어떠한 법보다 우선합니다. 리스에 있어 옵션이란 테넌트와 랜드로드 사이의 계약입니다. 이런 경우 계약 내용이 무엇인지를 알아야만 옵션이 무엇인지를 알 수 있는 것입니다.
대체적으로 옵션은 테넌트를 보호하기 위함입니다. 예를 들어 처음 5년 동안 렌트비를 잘 내고 평화를 유지하는 경우 옵션 5년을 행사할 수 있도록 허용하는 리스 계약이 있는데, 렌트비와 평화에 대한 조건을 충족하는 경우 테넌트가 옵션을 행사하는 것을 랜드로드가 막을 수 없습니다. 물론 “평화를 유지한다” 는 문구의 의미 해석에 차이가 있을 수도 있겠으나 대체적으로 렌트를 잘 내고 별 문제를 일으키지 않는 한 옵션은 행사할 수 있게 되어 있습니다. 하지만, 역시 계약 내용에 따라 옵션 행사의 전제조건이 설정되는 것이기에 일률적으로 옵션이란 이러한 것이다라고 말할 순 없습니다.
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