전문가컬럼 한미법률사무소 임종범 변호사
문: 조그만한 식당을 하나 하려고 합니다. 자본금은 십오만불. 부동산을 통해 적당한 자리를 알아보고 있는데, 처음하는 일이다 보니 상당히 불안하군요. 리스를 얻을 때 무었을 조심해야 하나요? 가게를 열면 렌트비 외에 추가 비용도 든다고 하는데, 어떻게 계산하면 되나요? 리스를 얻을 때 꼭 변호사가 있어야 하나요?
답: 앞서서 셰르파가 중요하다고 말씀드렸는데, 좋은 리스를 얻고자 한다면 좋은 컴머셜 리얼터 ( 혹은 “ 에이전트”) 는 필수입니다. 컴머셜 리얼터를 가늠하는 척도는 우선 그 사람의 경력입니다. 오랫동안 에이전트 일을 해왔다면 여러 가지 일을 경험했을 테고, 리스 협상에서 실력을 발휘할 수 있을 것입니다. 아울러서 영어를 잘해야만 합니다. 리스계약 내용은 상당히 복잡하며, 전문적인 용어가 많습니다. 또한 랜드로드와 협상을 하려면 영어는 필수입니다. 아울러서, 마당발이 되어야만 합니다. 어느 특정 도시에 대해서만 잘 아는 것이 아니라, 관심 지역을 에두른 넓은 지역을 잘 알고 있어야 합니다. 그래야만 올바른 시세 분석과 장소 선정이 가능한 것입니다. 마지막으로 열정이 있어야만 합니다. 투자를 하는 사람 입장에서 비즈니스의 성패는 상당히 중요합니다. 큰 돈과, 시간을 투자할 계획인데, 에이전트가 열정이 없다면 큰 낭패를 볼 수 있으니까요.
자리를 알아보고 리스 조건을 따지기 전에 우선 올바른 셰르파를 찾도록 하십시요. 이 부분은 여러 번 강조해도 모자람이 있습니다 . 변호사 사무실에 리스 문제로 찾아오는 분들 대부분은 에이전트를 통하지 않고 직접 계약한 사람들입니다 . 나름 돈을 아끼기 위해 또는 아는 사람이라서 그렇게 했다곤 하는데 , 소 잃고 외양간 고치기입니다. 기실 리스에 사업체가 딸려오는 경우 ( 예를 들어 델리, 리커 스토어, 세탁소 등을 구매하는 경우), 셀러가 복비를 지불하게 되어 있습니다. 통상 매매액의 10% 를 지불하는데, 바이어는 돈을 전혀 지불하지 않습니다. 또한, 비어있는 자리에 리스만 얻어 들어오는 경우엔 랜드로드가 복비를 지불하게 되어 있습니다. 역시 테넌트( 세입자) 는 복비를 지불하지 않습니다. 이런 간단한 이치도 몰라 돈을 아낀다며 직접 비즈니스 매매를 하며 리스를 얻는 분도 많이 있는데, 참으로 위험한 발상입니다.
큰 돈과 시간을 투자하기 전 , 최소한의 준비는 하고 사업에 착수해야 하겠습니다 . 좋은 부동산업자를 선택하는 기준은 말씀드렸습니다만 , 때때로 일일이 시시콜콜 에이전트의 자격을 따질 수 없는 경우가 있습니다 . (이어지는 이야기는 3부에서 계속합니다.) 문의 703-333-2005
