유난히 치열한 최근 부동산 시장에서 가장 눈에 띄는 점은 중저가 가격대의 주택거래가 특히 지나치다 싶을 정도로 더 뜨겁다는 점이다. 지속적으로 상승하는 이자율과 집값에 대한 부담 때문에 더 오르기전에 서두르자는 첫주택구입자들의 러쉬와 시장의 매물부족이 맞아 떨어진 이유 때문인듯한데, 아마도 첫주택구입자들 대부분의 공통된 고민이 바로 다운 페이먼트 아닐까 한다.
아무래도 다운 페이먼트를 웬만큼 준비할만한 충분한 시간을 갖지 못한 상태에서 주택을 구입하는 계획을 잡다 보니 비교적 낮은 다운페이먼트 융자 옵션들을 선호하는 경우가 대부분이다.
사실 그동안 낮은 다운페이먼트 융자프로그램하면 바로 3.5% 최소다운으로 비교적 낮은 크레딧 점수에도 융자가 가능한 FHA 정부융자인데, 그러한 장점들에도 불구하고 비싼 보증수수료 때문에 늘어나는 클로징 비용 부담과 또 아무래도 오랜기간동안 의무적으로 안고가야하는 모기지보험료 때문에 최근 인기가 줄어들고 있는게 사실이다.
반면, 이러한 FHA 정부융자의 단점을 많이 보완한 최소다운페이먼트 (3% 다운) 컨벤셔널 융자프로그램이 선보였는데 바로 Fannie Mae 의 Home Ready와 Freddie Mac 의 Home Possible 프로그램이다.
첫주택구입자를 위한, 특히 중저소득층을 위한 주택융자 프로그램이라 하겠는데, 이젠 여기서 한층 더 업그레이드 된 최소 1% 실질다운 프로그램까지 나왔다. 즉, 바이어가 1% 다운만 준비하면 나머지 2% 다운을 렌더가 매치해줌으로써 실제로 3% 다운으로 주택을 구입하도록 도와주는 프로그램이다. 그 혜택만큼 제한도 따르지만 마땅한 다운페이먼트 준비에 어려움을 겪는 이들에겐 아주 매력적인 상품이 아닐 수 없겠다.
그럼 어떤 자격이 필요할까? 먼저 소득에 대한 제한이 있는데, 소득이 너무 적어도 융자승인을 못 받게 되어서 안되지만 또 너무 많아도 자격요건이 안된다. 아주 특별한 경우를 제외하고는 해당 카운티 중간소득 기준 AMI (Area Median Income)을 초과하는 소득을 가진 이는 해당 되지 않는다. 하지만 사실 우리 한인들이 주로 거주하는 지역 대다수가 미국안에서도 고소득 카운티여서 실제 여러 해당 카운티의 중간소득이 거의 11만불에 달하므로 사실상 그리 크지 않은 집들을 선호하는 첫주택구입자들의 특성상 이 정도 소득제한이 문제가 된다고 보기는 힘들다. 게다가 FHA 융자에 비해 이자율은 조금 높지만 FHA 정부융자에서 발생하는 1.75%에 달하는 보증 수수료가 안들어서 비용이 적게 들뿐 아니라 모기지 보험료에 대한 부담 또한 상대적으로 작아지는 장점이 있다. 비록, Homeownership counseling 교육을 반드시 이수해야 하는 번거로움이 있지만, 일평생 최대규모의 투자이자 대출 기회라고 할 수 있는 주택구입융자에 있어서, 더군다나 처음으로 주택을 구입하는 이들에게는 이런 교육을 통해서 주택구입의 정확한 절차와 내용들을 잘 이해하고 배우고 숙지할 수 있는 귀한 기회가 된다는 점에서 충분히 나의 시간을 들여서 할 만큼 가치있는 일이라고 생각한다.
시중에 유사한 다른 종류의 다운 페이먼트 어시스턴트 프로그램들이 홍보되고 있지만 비교적 높은 이자율에 prepayment penalty 등의 강제조항들이 있다는 점에 비하면 가히 파격적이라 할 수 있는 이번 1% 다운 프로그램이 보다 더 많은 첫주택구입자들이 이용해서 올봄 주택시장을 선도해나가는 프로그램으로써 활발한 거래를 이끌어가는 견인차 역할을 해나갈 수 있기를 기대해본다.
