고객들과 주택융자에 관한 업무를 하다보면 가장 좋은 융자프로그램은 뭔가요? 하는 질문들을 참 많이 받는다. 사실 주택융자가 필요한 고객들마다 상황이나 조건들이 다 다르다 보니 딱히 하나의 프로그램을 꼬집어서 최고다 아니다 말하는것은 부적절한지 모르겠다. 하지만 딱 하나만 꼽자면 현존하는 최고의 융자프로그램는 바로 VA Mortgage, 군인융자라고 할 수 있겠다.
흔히들 제로 다운, 즉 다운 없이 100% 융자가 가능한게 바로 군인융자의 최대 장점이라고 알려져 있는데, 사실 노다운으로 집을 살 수 있다는것만이 군인융자의 장점 전부가 아니다.
일반적으로 20% 미만으로 다운을 하면서 융자를 얻을 때 발생하는게 바로 모기지 보험료 (Mortgage Insurance) 이지만 군인융자에는 다운을 20%이상 하지 않아도, 심지어 다운을 전혀 하지 않는 제로 다운으로 융자를 얻더라도 매달 내는 모기지 보험료가 따로 발생하지 않는다. 거기에 일반 컨벤셔널 융자에 비해서 전반적으로 이자율이 더 낮다는 또 하나의 장점, 즉 노다운으로 100% 주택융자를 받을 수 있는 것 뿐만 아니라 모기지 보험료도 없이 낮은 이자율을 받을 수 있다는게 바로 군인융자의 최대 장점이다. 물론 “자격요건이 된다면” 이라는 전제조건하에서 말이다.
그럼, 어떤 자격을 갖춰야 군인융자를 받을 수 있을까? 꼭 현재 군인이어야만 하는 것은 아니고, 현역 군인 혹은, 3년이상 군복무를 한 적이 있는 유자격의 퇴역군인, 또는 예비군등이 바로 이 장점들을 가질 수 있는 자격요건이랄 수 있겠다. 자격 유무는 간단히 VA(Veteran Affair)를 통해 COE(Certificate of Eligibility)를 받아보면 알 수 있는데, 바로 이 최고의 프로그램 군인융자의 자격이 있는지를 알려주는 서류라고 보면 된다. 또, 현역군인은 service statement, 퇴역군인은 DD-214 이라는 양식을 준비해야하는데, 바로 현재 혹은 과거의 모든 군복무 기록들이 다 나와있는 양식이라고 보면 된다. 바로 이런 서류들이 일반 다른 융자에 비해서 추가로 필요한 서류들이자 군인융자에만 요구되는 아주 중요한 서류들이기도 하다.
자격요건만 된다면 가히 나열하기 힘들만큼의 무궁한 장점으로 넘치는 현존하는 최고의 융자프로그램이라고 할 수 있는 군인융자, 귀한 혜택이 있는 만큼 제한도 따르는데, 반드시 융자를 얻고자하는 집이 본인이 사는 주택 또는 앞으로 살고자 하는 주택이어야 한다. 즉, Primary Residency 에 한해서만 융자가 가능하다. 이는 비단 군인융자뿐만 아니라 모든 정부융자의 경우에 거주용이 아니라 투자목적 주택에 융자를 허용하지는 않는다는 방침이 적용된다.
노다운 100% 군인융자는 주택을 구입하실때 뿐만 아니라 재융자의 경우도 100% 융자가 가능하다. 해당 주택이 속해있는 카운티마다 금액제한이 다르긴 하지만 한인들이 특히 많이 거주하는 Fairfax, Loudon, Prince William, Montgomery 카운티등의 경우 $636,150 융자금액 까지는 다운없이 100% 융자가 가능하다. 그렇다고 군인융자의 최대융자금액이 $636,150인 것은 아니다.
다운없이 100% 융자를 할 경우에는 최대 융자금액이 해당 카운티의 제한금액인 $636,150 이지만, $636,150을 넘어가는 경우는 초과되는 부분에 대해서는 25%의 다운이 요구된다. 바로 점보 군인융자인데, 예를들어 $736,150의 집을 구입할때 군인융자를 받는다면 $636,150을 초과하는 부분인 $100,000 에 대해서는 25% 즉 $25,000을 다운해야하고 $636,150은 100% 융자, 즉 $736,150의 집을 구입할때 단 $25,000 다운으로 낮은 이자율에 모기지 보험도 없이 융자를 얻을수 있는 파격적인 조건의 점보 군인 융자가 가능하게 된다.
통상, 30년 고정 모기지를 기준으로 일반 컨벤셔널 융자에 비해 대략 0.5% 정도 낮은 이자율을 얻을 수 있는 최고의 융자 프로그램, 군인융자, 우리 한인들에게는 아직은 덜 친숙하지만 더 많은 분들이 알고 또 혜택을 누리기를 바래본다.
