간혹 손님들로부터 “가장 좋은 융자프로그램은 무엇인가요?”하는 질문을 받고는 하는데, 사실 각 사람마다 주택융자가 필요한 상황이나 조건들이 다 다르다 보니 딱히 하나의 프로그램을 꼬집어서 이것이 최고다 아니다 말하는 것이 적절한지는 모르겠지만, 그래도 하나를 꼽으라면 단연코 현존하는 최고의 융자프로그램는 바로 VA Mortgage, 군인융자라고 할 수 있겠다.
흔히들 제로 다운, 즉 다운페이먼트 하나도 없이 100% 융자가 가능한게 바로 군인융자의 최대 장점인데, 비단 노다운으로 집을 살 수 있다는것만이 군인융자의 장점 전부가 아니다.
일반적으로 20% 미만으로 다운을 하면서 융자를 얻을 때 바로 모기지 보험료(Mortgage Insurance)가 발생하지만, 군인융자의 경우는 다운을 20%이상 하지 않아도, 심지어 다운없이 융자를 얻더라도 모기지 보험료가 따로 발생하지 않는다. 또한, 일반 컨벤셔널 융자에 비해서 전반적으로 이자율 또한 더 낮다. 즉, 다운없이 100% 주택융자를 받을 수 있는 것 뿐만 아니라 모기지 보험료도 없이 낮은 이자율을 받을 수 있다는게 바로 군인융자를 현존하는 최고의 프로그램이라 부를 수 있는 이유이다. 물론 “자격요건이 된다면” 이라는 전제조건이 따라붙지만 말이다.
그럼, 어떤 자격을 갖춰야 군인융자를 받을 수 있을까? 현역 군인 혹은, 3년이상 군복무를 한적이 있는 유자격의 퇴역군인, 또는 예비군, 그리고 유자격의 미망인에게 해당이 되는데, 해당 자격유무는 간단히 VA (Veteran Affair) 를 통해 COE (Certificate of Eligibility)를 받아보면 알 수 있다.
귀한 혜택이 있는 만큼 제한도 따르는데, 군인융자는 반드시 본인이 사는 주택 또는 앞으로 거주하려고 사는 주택, 즉 거주용 주택(Primary Residence)에 한해서만 융자가 가능한데, 군인융자 또한 다른 모든 정부융자에서와 마찬가지로 투자용 주택에 대한 융자는 허용이 되지 않는다.
카운티마다 금액제한이 다르긴 하지만 한인들이 특히 많이 거주하는 Fairfax, Loudon, Prince William, Montgomery 카운티 등의 경우 $636,150 융자금액 까지는 다운없이 100% 융자가 가능하다. 또 $636,150이 초과하더라도 초과되는 부분에 대해서는 25%의 다운이 요구된다. 바로 점보 군인융자인데, 예를들어 $736,150의 집을 구입할 때 군인융자를 받는다면 $636,150을 초과하는 부분인 $100,000 에 대해서는 25% 즉 $25,000을 다운해야하고 $636,150은 100%융자, 즉 $736,150의 집을 구입할 때 단 $25,000 다운으로 낮은 이자율에 모기지 보험도 없이 융자를 얻을 수 있는 파격적인 조건의 점보 군인 융자가 가능하게 된다. 통상, 30년 고정 모기지를 기준으로 일반 컨벤셔널 융자에 비해 대략 0.5% 정도 낮은 이자율을 얻을 수 있는, 군인융자 VA Mortgage 를 통해서 더 많은 분들이 혜택을 누리고 또 이를 통해 이번 가을 주택시장과 또 남은 올한해 주택시장 견인에 힘이 실리기를 기대해본다.
