많은 손님들이 경매압류주택숏세일을 통한 주택구입을 의뢰한다. 일반 매매 주택보다 컨디션이 나쁜 상황에서도 압류주택을 선호하는 이유는 단 하나다. 일반 매매 주택보다 훨씬 싸다고 믿기 때문이다. 그러나 길고 짧은 것을 대보면, 결국 별로 차이가 없다.
1. 경매/압류주택/숏세일 주택들은 “As is”다 : 은행들이 매물로 내놓는 주택들은 거의 대부분이 “As is” 조건으로 판매하고 있다. 즉, 어느 문제점도 수리해주지 않는다는 것이다. 숏세일의 경우는 셀러가 주택판매를 통해서 이윤을 챙기지 못하기에, 주택매매에 적극적이지가 않다. 쇼잉예약이 힘들기도 하고, 주택을 관리도 관심이 없다. 경매압류주택의 경우에는 가스,전기 계량기를 전기가스공사에서 떼어간 경우도 종종 있다. 이는 밀린 전기세, 가스비용 때문에 생긴 일이다.
2. 경매 주택은 현찰 거래를 요구하는 경우가 대부분이다 : 집의 상태가 완벽하지 않기에, 은행융자 승인나기가 쉽지 않다. 은행에서는 규정에 의해서, 주거가 가능한 조건의 주택에 대한 융자만 가능하다. 난방, 온수, 전기등이 다 작동해야 융자가 나온다. 그래서 경매의 경우에는 현찰만을 요구하는 경우가 대부분이다.
3. 은행소유주택/숏세일 주택은 주택융자가 가능하다 : 경매주택들과는 달리, 은행소유나 숏세일은 당장 입주해서 주거하는데는 문제가 없는 주택들이다. 그래서 주택융자가 가능하다. 그러나 종종 감정하는 과정에서 문제점이 발견되면, 수리를 해야만 융자가 승인나기도 한다. 문제는 이 수리를 셀러가 지불하기를 거부하는 경우가 대부분이다. 그렇다고 바이어가 자신의 소유도 아닌 주택에 돈을 들여서 고치고 싶어하지도 않는다. 혹시라도 매매진행 중에 계약이 파기될 수도 있기 때문이다.
4. 경매확정 가격에 수수료를 추가 부과한다 : 대부분의 경우 5%의 경매수수료를 바이어에게 부과한다. 만약 경매가 $300,000에 끝났다면, 바이어는 $15,000을 추가 지불해야 한다. 총가격은 $315,000이 되는 것이다. 그리고 이 $15,000는 은행융자에 포함할 수 없다. 바이어가 추가로 가져와야 한다. 반면에 은행소유숏세일 주택은 셀러측의 은행들이 수수료를 지불하기에, 따로 바이어에게 부과되는 경우는 없다. 다만, 셀러측에 클로징 비용을 도와달라는 협상은 처음부터 가능하지 않다. 바이어는 자신의 클로징 비용은 자신이 준비해야 한다.
5. Condo Fee, HOA, 세금의 연체 가능성: 차압되기 전까지 집주인이 콘도비, HOA비를 지불하지 않은 경우가 대부분이다. 다행히도 이 부분은 은행측에서 세틀먼트 전에 완불한다. 그러나 숏세일의 경우, 밀린 세금이 문제가 될 수 있다. 바이어는 이런 주택구입전에 반드시 집문서에 따른 저당채무가 있는 지를 확인해야 한다.
6. 바이어가 셀러보다 더 적극적으로 주택매매 진행에 관여한다 : 경제적 이윤이 원동력인 일반 셀러와는 달리, 경매회사, 숏세일 셀러들은 아무 개인적 이윤이 없다. 그래서 모든 진행에 적극적이지 않다. 숏세일의 경우에는, 셀러가 매매승인 기간중에 모게지를 내지 않고 살기에, 오히려 숏세일 기간이 연장되는 것을 선호한다. 속타는 것은 바이어 측인 것이다. 바이어는 에이전트를 통해서 적극적으로 진행의 속력을 높여야 한다.
경매. 압류주택. 숏세일은 일반 매매보다도 경험 많은 부동산 전문가의 도움이 더 필요하다.
