유난히 활발한 올 봄 주택시장에서 눈에 띄는 점은 중저가 가격대의 주택거래가 품귀현상을 보일 정도로 뜨겁다는 점이다. 아마도 최근 주택시장을 첫 주택 구입자들이 이끌어나가기 때문이 아닐까 하는데, 아무래도 첫 주택 구입자들의 대부분의 공통된 고민이 바로 다운 페이먼트 아닐까 한다. 아무래도 충분한 다운페이먼트를 준비해두지 못한 상태에서 주택을 구입하는 계획을 잡다 보니 비교적 낮은 다운페이먼트 융자 옵션들을 선호하는 경우가 대부분이다.
사실 그동안 낮은 다운페이먼트 융자프로그램하면 딱 떠오르는게 바로 3.5% 최소다운으로 비교적 낮은 크레딧에도 융자가 가능한 FHA 정부융자인데, 아무래도 의무적으로 오랜기간동안 같이 안고 가야하는 모기지 보험료 때문에 여러 장점들이 있음에도 불구하고 최근 인기가 줄어들고 있는 반면, 정부융자의 단점들을 많이 보완한 최소다운페이먼트 컨벤셔널 융자프로그램이 바로 Fannie Mae 의 Home Ready와 Freddie Mac 의 Home Possible프로그램이 각광을 받고 있다. 각각 첫주택구입자를 위한, 특히 중저소득층을 위한 주택구입융자 프로그램이라고 할수 있겠는데, 일반 컨벤셔널 융자에서 최소 3% 다운 페이먼트로 융자를 받을 수 있는게 바로 이 두 프로그램인데, 최근 여기에 한층 더 업그레이드 되어서 최소다운 1% 프로그램 까지 선보이고 있다.
원칙적으로는 3% 다운이지만, 바이어는 1% 다운만 준비하고 나머지 2%는 렌더가 매치를 해줌으로 실제 최소 1% 다운만으로 주택을 구입할 수 있게 되었다. 물론 혜택이 큰 만큼 제한도 있지만 주택 구입을 위해 다운 준비에 어려움을 겪고 있는 분들에게는 혹하는 상품이 아니랄수 없겠다.
우선 이프로그램에는 소득제한이 있다. 일정 수준의 융자를 얻기위해 얼마이상의 소득이 되어야 할 뿐 아니라 해당 카운티 중간소득 기준 AMI (Area Median Income) 을 초과해서도 안된다. 현재 주택을 소유하고 있지 않아야함은 물론이거니와 최소 요구되는 크레딧 점수 또한 700점 이상이어하며 신청할 수 있는 최대 융자금액은 $424,100까지이다.
통상 FHA정부융자에 비해 이자율이 조금 높지만 정부융자에서 발생하는 1.75%에 달하는 보증 수수료가 안들어서 비용이 적게 들뿐 아니라 모기지 보험료에 대한 부담 또한 더는 장점이 있다.
Homeownership counseling 교육을 반드시 마쳐야 하는 번거로움이 있긴 하지만, 사실 일평생 최대규모의 투자이자 대출 기회라고 할 수 있는 주택구입융자에 있어서, 더군다나 처음으로 주택을 구입하는분들께는 꼭 필요한 정보들을 이런 교육을 통해서 주택구입의 정확한 절차와 내용들을 잘 이해하고 숙지할 수 있는 기회를 얻고 또 배운다는 점에서 충분히 가치있는 일이라고 생각한다.
비록 카운티마다 제한소득이 있다고 하지만, 사실 우리 한인분들이 특히 관심을 많이 가지는 지역들인 Fairfax나 Loudon 카운티의 경우 미국내에서도 고소득 카운티여서 실제 해당 카운티의 중간소득 이 거의 11만불에 달한다. 따라서 $424,100이 최대 융자금액인 이 프로그램의 경우 사실상 소득이 너무 높아서 해당이 안되는 경우는 거의 없다고 봐도 무방하다.
시중에 나온 다른 많은 다운 페이먼트 어시스턴트 프로그램들이 홍보되고 있지만 꽤 높은 이자율에 prepayment penalty 등의 강제조항들이 있는 것에 비하면 파격적이라 할 수 있는 이번 1% 다운 프로그램이 보다 더 많은 첫주택구입자들이 이용하고 또 이번 봄 주택시장을 선도해나가는 프로그램으로 올 봄 주택시장의 활발한 거래를 이끌어가는 견인차 역할을 해나갈 수 있기를 기대해본다.
