예상과 달리 주춤하던 이자율이, 이제 다시 요동을 치기 시작하고 있다. 약 열흘째 이자율이 다시 쉬지 않고 상승하는 추세를 보이고 있는데 이대로라면 다시 이자가 내려갈지 모른다는 기대는 요원해지는듯 하다. 이자율이 다시 올라가기 시작하면 아무래도 재융자를 통해서 페이먼트를 줄이는 효과를 기대하는 많은 분들의 기대가 수포로 돌아가게 될지 모른다.
이런때에 만일 지금 낮은 이자율을 갖고 계신 많은 분들 중에 혹시 남은 모기지 잔액중 일부를 갚으면서 모기지 원금을 줄여 재융자를 고려했다면 아마도 다시 상승하는 이자율때문에 고민을 하리라본다.
상승하는 추세로 다시 접어든 이자율에 비해 여전히 갖고 있는 이자율이 낮다면 재융자를 통해서가 아니라 Principal Recast를 활용해서 기존의 낮은 이자율을 유지하면서 매달 납부하는 페이먼트를 낮추는 방법을 알려드리고자 한다.
지난 2011년부터 지금까지 우리는 낮은 모기지 금리의 혜택을 누려왔다고해도 과언이 아니다. 물론 지난 시기동안 저금리라고 다 똑같은 이자율의 혜택을 받은 것은 아니겠지만, 지난 저금리 시기동안 주택구입이나 재융자를 통해서 낮은 이자율의 혜택을 지금 입고 있다면 굳이 지금 올라가는 이자율보다는 현재의 낮은 이자율에서 중간에 목돈을 갚으면서 페이먼트를 낮추는 방법인 원금재조정 즉 Principal Recast 를 권유 드린다.
요즘도 여전히 많이 받는 질문이 하나 있다. 바로, 만일 매달 납입해야하는 모기지 페이먼트 이외에 일정액이상 추가로 갚게되면 갚아야할 잔액만 줄어들어서 페이먼트는 영향을 미치지 않고 모기지의 남은 기간만 줄어드는 것인지 아니면 당장 다음달부터 추가로 갚고 남은 금액에 대해서 적용이 되어서 페이먼트가 줄어들게 되는건지에 대한 질문이다.
따로 명기를 하거나 알려주지 않는다면 일반적으로 모기지를 추가로 갚게 되면 자동적으로 남은 잔액, 즉 원금을 갚는데 쓰여진다. 만일 여러분의 모기지 페이먼트가 $3,000인데 그달에 $5,000을 페이먼트를 보내면 자동적으로 추가 $2,000은 원금을 갚는데 사용되어진다. 하지만 만일 일정금액 한도이상 (보통 만불) 을 일시불로 갚을때 남은 잔액과 남은 기간에 대한 전체적인 페이먼트 조정 요청을 할 수 있게 되는데 이걸 바로 principal recast 라고 한다.
예를들면, 4년전에 30년 고정 모기지를 3.25% 이자율에 30만불을 받았다면 한달에 원금이자 페이먼트는 $1,305 정도 되는데, 4년 정도 지난 기간동안 갚아왔으니 대략 $25,000 정도 갚았다고 보면, 현재 남은 잔액은 $275,000에 이제 남은 기간은 26년이 되는데, 이럴때 만일 목돈이 생겨서 한 5만불을 추가로 갚아서 원금재조정 (Principal Recast) 를 한다면, 남은 기간 26년을 당초 받은 이자율 3.25%로 목돈 $50,000 더 갚고 남은 잔액 $225,000으로 다시 계산을 해서 말그대로 원금 재조정을 통해서 한달 페이먼트를 다시 산출하면 매달 내게 될 페이먼트는 $1,060로 줄어들게 된다. 즉 원금 5만불을 더 갚으면서 같은 이자율로 약 $250 정도의 매달 페이먼트를 줄이는 효과를 보게 된다.
일반 재융자의 경우 보통 발생하는 상당한 클로징 비용에 비해 거의 비용이 들지 않는 장점을 갖고 있는 원금재조정 (principal recast)은 주택감정 및 소득이나 크레딧 검증절차도 없이 단순히 원금을 추가로 갚고 남은 금액을 이제 남은 기간으로 조정함으로써 페이먼트를 낮추는 효과를 하는 것 뿐이다. 다만 이러한 원금재조정은 FHA 또는 VA 군인융자 같은 정부융자를 갖고 있는 경우는 해당이 되지 않고 반드시 컨벤셔널 융자에서만 적용이 된다는 점 유의하길 바란다.
만일 여러분께서 목돈을 어느정도 갚으면서 재융자 효과를 보고 싶다면 먼저 내가 갖고 있는 이자율이 현재 시장 이자율에 비해서 어떤지를 비교 확인해보시라 권한다. 갖고 있는 모기지 이자율이 현재 시장 이자율보다 많이 높다면 당연히 재융자를 통해서 페이먼트를 절약하는 방법을 택해야겠지만, 그에반해 기존에 갖고 있는 모기지 이자율이 현재 시장이자율에 비해 훨씬 낮다면 거의 비용이 들지않는 바로 이 원금재조정 (principal recast) 를 적극 활용하길 권한다.
