그저 뜨겁다는 말로밖에 설명이 안되는 올 봄 주택시장, 비단 첫주택구입자뿐만아니라 한동안 여러 이유로 주택을 구입할 수 없었던 많은 분들이 요즈음 부쩍 문의가 많이 온다. 특히 숏세일, foreclosure, bankruptcy 등 과거의 나쁜 기록들로 인해 한동안 융자를 받지 못해서 주택구입을 못했던 많은 분들이 이제는 그 나쁜 기록들로부터 벗어나서 주택구입을 할 수 있는지 “나도 이제는 융자를 받을 수 있나요?” 하는 문의를 많이 받는다. 오늘 지면을 통해서 그런 제약을 받아왔던 분들이 얼마나 시간이 지나면 제한으로부터 벗어나서 새로운 출발을 할 수 있는지 조금이나마 길잡이가 되는 정보를 알려 드리고자 한다.
과거의 나쁜 기록들이 융자에 제한을 미치는 것은 어떤 융자 프로그램이냐에 따라서 다르다. 먼저 한동안 많이들 경험한 숏세일의 경우, 일반 컨벤셔널 융자를 받을때는 숏세일 이후 통상 4년이 지나면 융자제한은 사라진다. 물론 20퍼센트 이상 다운을 하고 크레딧 아주 좋은 경우, 특이한 상황하에서만 예외적으로 숏세일후 2년만 지나도 융자를 받을 수 있도록 허용은 되고 있지만 흔한 경우는 아니다.
비교적 정부융자는 일반 컨벤셔널 융자에 비해 제한기간이 짧은 장점을 가지고 있는데, FHA 융자의 경우는 숏세일 이후 3년이 지나면 융자 제한이 풀리고, 또 군인융자 VA 융자의 경우 숏세일 이후 2년이 지나면 융자제한이 풀린다.
Foreclosure의 경우는 일반 컨벤셔널 융자는 차압이후 주택융자 제한이 7년, 정부융자의 경우는 제한이 단 3년에 불과하다. 또 Bankruptcy 기록을 갖고 있다면 일반 컨벤셔널 융자의 경우 4년이 지나야 주택융자 신청자격을 얻는 반면, 정부융자는 2년이 지나면 주택융자 제한은 풀린다. 특히, Bankruptcy chapter 13의 경우에는 정부융자를 통해서 주택을 구입하고자 한다면, 지난 1년동안의 파산계획하에서 페이먼트를 꼬박꼬박 잘 납부해오고 있는 근거를 제시할 수 있다면 파산후 1년만 지나고도 주택융자 신청자격을 다시 얻을 수 있다. 이렇듯, 정부융자는 차압 뿐만 아니라 파산의 경우에도 일반 컨벤셔널 융자에 비해 비교적 제한이 덜 까다로운 편인데, 파산 또는 차압이후에도 더 짧은 시간안에 재기의 기회를 주는 것이 바로 정부융자의 또다른 하나의 장점이랄 수 있겠다.
또 과거에 융자재조정 (loan modification)을 받은경우는, 최근 2년동안 융자재조정을 받은 페이먼트납부에 연체기록이 없다면 새로운 융자를 얻는데 그로인한 불이익은 없다고 보면 된다.
과거의 나쁜 기록들이 주택융자에 미치는 영향과 제한기간에 대해 살펴보았지만, 기본적인 가이드라인이 모두에게 똑같이 적용된다고는 보기 힘들다. 사실상 예외 상황도 많고, 또 이러한 가이드라인상의 제한기간이 끝났다고 하더라도 여러가지 다른 상황들에 의해서 여전히 융자를 받기 힘든 경우도 많이 보게 된다. 비록 제한기간이 끝났다고는 하나 과거의 나쁜 기록들로 인해서 일반적인 경우에 비해 다운 페이먼트를 더 요구를 한다든지 추가로 리저브 자금을 더 요구한다든지 혹은 융자요구 소득기준이 더 까다롭게 적용이 된다든지 하는 경우가 많기 때문에, 안된다고 바로 포기하지도 말고 또 된다고 생각이 들어도 곧바로 집을 살 수 있겠구나하고 섣불리 움직이지 말고 믿을 수 있는 전문가를 통해 먼저 확인해보고 준비할 수 있는 지혜가 필요하다고 생각한다.
또 비록 아직은 재기의 기회가 주어지지 않더라도 쉬이 포기하지 말고 인내를 가지고 준비하면 다시 기회가 온다는점 당부드리고 싶다. 무엇보다 중요한 것은 차압 숏세일 파산 융자재조정등 이런 나쁜 기록들이 있다 하더라도 그 때문에 완전 끝난 것이 아니라 다시 기회가 찾아온다는 것이다.
기회는 준비된 자에게만 찾아온다는 말이 있다. 나쁜 기록들이 시간만 지나기를 기다리는게 아니라 나쁜 기록 이후에라도 서둘러 다시 좋은 기록들을 쌓기 위해 노력하는 자세가 필요할 것이다.
늘 우리가 말하듯 세월은 무척 빠르다. 빠른 세월속에서 생각보다 짧은 시간안에 다시금 재기를 할 수 있는 좋은 기회가 찾아올 것이며, 또 그런 좋은 기회들을 잘 살릴 수 있는 우리 모두 되길 바래본다.
