모두가 예상한대로 지난 14일 기준금리가 또 올랐다. 비록 연방준비위원회에서 지난 3월에 이어 기준금리를 또다시 0.25% 인상했지만 그럼에도 불구하고 오히려 주택모기지 이자율은 의외로 주춤하고 있다. 물론 연준위의 기준금리와 모기지 이자율이 바로 직접적으로 연관되어서 바로 영향을 받는것은 아니지만, 그래도 간접적으로나마 영향을 받지 않을 수 없는데도 불구하고 지금처럼 예상치 않았던 저금리 랠리(?)가 이어지는 것은 (물론 중장기적이 아니라 현재를 보는 단기적인 시각에서라는 단정하에서지만 말이다) 굉장히 이례적인 현상이라 할 수 있다.
통상 주식시장과 채권시장 금리는 상반되게 움직이곤 한다. 예를들어 주식시장이 상승을 하면 금리는 통상 올라가고, 주식시장이 하락을 하면 금리는 떨어지는 식인데, 사실 투자자본이 어디로 어떻게 흘러 들어가는가하는 자본의 수요공급 균형에 따라 좌우된다고 보는게 일반적이다. 주식시장이 상승한다는 것은 곧, 주식시장에 자금이 유입된다는 걸 의미하고 그렇게 되면 그만큼 채권시장 쪽에서는 자금이 유출되게되니 금리가 인상될 수 밖에 없는 주요인이 되는 것이다. 또 반대의 경우 주식시장이 하락을 한다는 것은 주식시장에서 자금이 빠져나간다는것을 의미하니 통상 주식시장에서 빠져나가는 투자자금들은 채권시장으로 유입이 되고 채권금리의 잇따른 하락을 가져오게 되는 순환고리가 이어진다. 하지만 요즘은 이런 일반적인 예측들이 빗나가는, 그야말로 뭔가 불확실한 시대를 지나가고 있다는 느낌이 드는건 비단 나만의 생각은 아닌듯하다.
이번 6월 기준금리 인상을 포함해서 이미 지난해부터 벌써 0.25%씩 4차례에 걸친 금리인상으로, 지난해까지 이어온 최저시점의 금리에 비해서 기준금리는 1%가 인상이 되었다. 또 연준위의 이번 발표에 따르면 아마 9월 혹은 12월중 올해안에 한번 더 추가금리 인상을 예견하고 있는데 이뿐만 아니라, 특히 주목할 점은 정부의 자산축소 계획이 현실화 될것이라는 예측이다. 기준금리 인상은 사실 당장 모기지 금리에 직격탄으로 영향을 미친다고 하기에는 무리지만 만일 정부가 자산축소를 현실화 하게되면 당장 모기지 이자율에 심각한 상승압박으로 이어질것이다. 사실 자산축소계획의 현실화는 바로 정부가 보유하는 국채와 MBS (Mortgage Back Security) 즉, 모기지저당채권 보유를 축소하게 됨을 의미한다. 따라서 채권시장에는 그만큼 자금압박으로 작용하게되니 모기지 금리의 가파른 상승이 예상될 수 있다는 점에서 미래에 대한 불안한 전망을 예측해본다. 아무튼 이제 우린 회복세를 지나 활황세의 현 경제 속에서, 다가올 급박한 변화와 미래의 불안한 조짐에 대비하는 지혜가 어느 때보다 절실하다고 본다. 혹여라도 지금 잠시 주춤하는 이자율 때문에 막연히 다시 이자율이 떨어지길 기대하기보단 이젠 정말 마지막일지 모를 현재의 낮은 이자율의 혜택을 찾고 또 누릴 수 있는 여러분들 되시길 상반기 주택시장을 마무리하면서 당부를 드린다.
특히 기준금리의 인상과 더불어 금리가 연동하는 상품들, 즉 홈에쿼티 라인오브 크레딧, SBA 융자, 소매금융상품, 이러한 금융상품들에 의존도가 높은 분들은 이번 기준금리 인상조치가 바로 내가 내는 월페이먼트의 증가로 직접적인 영향을 끼치게 된다. 만일 지금이라도 1차 모기지 보다 2차 모기지 잔액이 훨씬 많다든지 또는 변동금리나 2차 모기지 의존도가 높은 분들은 지금같이 마지막일지 모르는 낮은 고정금리로의 1차모기지로 전환하는 재융자를 한번 감안해 보기를 권유한다. 2차 모기지 상품은 앞으로도 계속 상승하게될 기준금리에 따라 연동하게 되므로 앞으로도 계속 이자율이 오를 것이라는건 피할 수 없는 현실이다. 뿐만 아니라 일정기간이 지나면 이자만 페이를 하는 기간이 끝나고 draw period, 즉 이자뿐만 아니라 원금까지 상환해야하는 기간이 시작되면 말그대로 높은 변동이자로 원금까지 상환해야하는 이중고를 겪게된다. 상승하는 이자율에 원금 상환 압박까지, 따라서 2차 모기지 의존도가 높은 분들은 아무쪼록 이번 기회에 재융자를 통해서 마지막 저금리의 혜택을 적절히 잘 활용할 수 있길 기대해본다.
