사업 부동산 마켓이 활기를 띄면서 많은 분들이 1031 Exchange 에 대한 컨설팅을 원하십니다. 그래서 오늘은 1031 Exchange에 대한 설명을 드리고자 합니다.
1031 Exchange는 투자자가 기본적으로 국세청에 내야 할 세금을 모두 연기하면서 자산을 늘릴 수 있는 법입니다. 1031은 세금 절감이 아닙니다. 부동산을 늘리며 일어나는 세금을 모두 연기하면서 구매력을 늘리는 법입니다.
질문 (1) : 1031 Exchange를 하고 싶은데 이 법의 이점은 무엇입니까?
세법 1031은 부동산 투자자가 무역이나 사업 또는 투자했던 부동산을 팔 경우 일어나는 세금을 새로 사는 부동산에 투자함으로써 세금을 연기 할 수 있는 법입니다. 예를 들어 부동산 투자자가 가지고 있던 빌딩을 팔면서 20만불이란 자본 이득이 있을 경우 내야 하는 세금은 약 7만불 (감가상각 탈환, 연방 및 주 자본 이득 세금)이 됩니다. 그러나 1031 Exchange를 통하여 다음 부동산을 살 경우 세금을 연기 할 수 있는 것입니다.
질문 (2) : 1031 Exchange를 하기 위해서는 어떤 제한이 있습니까?
먼저 소유했던 부동산을 파는 날부터 45일 안에 새로운 부동산을 찾으셔야 합니다. 이것을 “Identification period”라고 합니다. 그리고 180일 안에 새로운 부동산을 close 해야 합니다. 45일 이라는 기간을 180일 교환기간 내에 포함되는 것입니다.
질문 (3) : 1031 Exchange에 대한 요구 사항은 무엇입니까?
1031 혜택을 받기 위해서는 두 번째 구입하시는 부동산이 첫 번째 파산 부동산과 같은 종류의 부동산이어야 하고 구입하는 가격이 똑같거나 더 많아야 합니다.
질문 (4) : 1031를 하기 위해 “Qualified Intermediary” 즉 법적으로 자격을 갖춘 중개자가 꼭 필요한지요? 필요하면 중개자를 선택하기 위해 어떤 가격을 봐야 하는지요?
예, 1031 중개자가 꼭 필요합니다. 중개자를 선택하기 전에 고려해야 할 요소가 있습니다. 가장 중요한 것 하나는 교환기간 동안 에스크로 (Escrow)에 대한 보안 대책을 알아야 합니다. 변호사 로펌 Trust Account 등은 변호사 협회에서 감독을 하기에 적절합니다. 변호사 로펌이 아닌 일반 회사에서 1031을 하실 경우 투자자의 자산을 감독할 수 있는 연방 수준의 실체가 없기에 조심하셔야 합니다.
질문 (5) : 빌딩을 팔고 일부는 쓰고 일부만 재투자를 해도 1031이 가능한지요?
예, 재투자를 부분적으로 하셔도 1031 혜택을 받으실 수 있습니다. 다만 재투자 하지 않는 부분에 대한 이익은 세금을 내셔야 합니다.
